Купуване на жилище от собственик - рискове и подводни камъни

  • 14 841
  • 104
  •   1
Отговори
27 ян. 2018, 20:11 ч.
  • Мнения: 4 577
В момента съм на етап търсене, със сигурност ще си наема адвокат, ако стигна до сделка, но все пак искам да си сверя часовника за най-важните неща, за които трябва да внимавам още при първоначалното отсяване, особено по отношение на собственост и евентуална измама. Примерно, какъв е рискът да не присъства някой наследник в удостоверение за наследници? Още ли е същото положението с трите дни между изповядване на сделката и вписване? За какво реално носи отговорност нотариусът? Предпочитам да направя сделката на реална стойност, а не по данъчна оценка. В този случай продавачите изискват ли от купувача да поеме по-високите такси? За какво е добре да внимавам и да се оглеждам?
 Ако продавачът е пълномощник или са n на брой наследници, ясно, че ще бягам. Знам, че въпросите ми звучат лаишки, но досега не съм купувала апартамент.

# 1 27 ян. 2018, 20:15 ч.
  • Мнения: 9 876
Чакай да се запиша тук.
Адвокат бих наела ако има някакъв оплетен казус
Иначе нотариусите вършат документалните проверки
Успех ти желая
За кой град става дума
И има малка печатна грешка в заглавието

# 2 27 ян. 2018, 20:17 ч.
  • Мнения: 4 577
За София. Мерси за грешката в заглавието.  Пиша от телефона и постоянно правя грешки.

# 3 27 ян. 2018, 20:33 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: TafTaf в сб, 27 яну 2018, 20:11
В момента съм на етап търсене, със сигурност ще си наема адвокат, ако стигна до сделка, но все пак искам да си сверя часовника за най-важните неща, за които трябва да внимавам още при първоначалното отсяване, особено по отношение на собственост и евентуална измама. Примерно, какъв е рискът да не присъства някой наследник в удостоверение за наследници? Още ли е същото положението с трите дни между изповядване на сделката и вписване? За какво реално носи отговорност нотариусът? Предпочитам да направя сделката на реална стойност, а не по данъчна оценка. В този случай продавачите изискват ли от купувача да поеме по-високите такси? За какво е добре да внимавам и да се оглеждам?
 Ако продавачът е пълномощник или са n на брой наследници, ясно, че ще бягам. Знам, че въпросите ми звучат лаишки, но досега не съм купувала апартамент.
Зависи какъв случай ще ви се падне. Може продавачът да е купил жилището, а да не му е наследствено, или дарено. Ако има n наследници, трябва да ги накарате да се подпишат при Нотариуса всичките. Може да попаднете и на жилище чрез посредническа фирма - какво да се прави, те имат по-хубави обяви. От пълномощник няма какво да бягате - проверяват му се документите, за продажба се правят специални пълномощни и декларации.
Правилно сте решили да изповядате на пълната цена. Правилно е и да си имате адвокат. При Нотариуса нещата се развиват много бързо, може дори и да не разберете за какво се говори и обсъжда, трябва да слушате Нотариалния акт, ако нещо е пропуснато и е важно, адвокатът ще реагира, докато вие осмисляте още.  Има много за подписване, адвокатът ви обяснява къде, как и защо се подписвате, има плащания, броене на пари на нотариуса и др., бе напрежение си е.

# 4 27 ян. 2018, 20:41 ч.
  • Мнения: X
Винаги съм купувала от собственик. И абсолютно винаги съм наемала адвокат. Струва си до последната стотинка. Конкретни съвети за какво да се внимава относно сделката не мога да дам, защото това не е моя работа, а на адвоката. Аз не съм компетентна, а той. Така че единственият ми съвет е, да се наеме наистина добър адвокат и нещата да се оставят в негови ръце.

# 5 27 ян. 2018, 20:48 ч.
  • Мнения: 4 577
Благодаря, Lira5! Честно казано, искам да минимизирам рисковете. Имам познат, при когото, около 10 г. след покупка на имот, се появи наследник. Син на един от двама братя, наследили имота. Единият брат починал, другият остава единствен наследник. Момчето е син на починалия от брак, сключен и разтрогнат в чужбина. Не е присъствало изобщо в удостоверението за наследници. А за пълномощниците - също си имам едно наум. Ще купувам най-вероятно стар апартамент, може да е от възрастни собственици, а най-честите измами с пълномощници са в тази хипотеза или собственици в чужбина. Може и да си е параноя, но не искам да си усложнявам живота.

# 6 27 ян. 2018, 20:49 ч.
  • Мнения: 9 876
Ние сме искали нотариалния договор авансово за да се запознаем с него
Иначе е вярно- като си под напрежение не можеш да мислиш твърде добре

# 7 27 ян. 2018, 21:57 ч.
  • Мнения: 296
при покупката на апартамент гледайте какво е жилището и колко струва, а не кой точно го продава. За всеки от случаите си има решение. Като се внимава и се проверят всички документи няма страшно. Хората, живеещи в чужбина как да си продадат имотите, като един имот се продава месеци? Хората от чужбина ходят на работа и не могат да идват за всеки потенциален купувач. Затова ползват пълномощници.
Това с излезлият наследник е наистина неприятно, но не се случва толкова често. Пък има и такива имоти, които не са унаследявани.
Идеята ми е да не се водите от това какъв е Продавачът - млад или стар Simple Smile Адвокатът ще ви помогне да го купите.

# 8 27 ян. 2018, 22:13 ч.
  • Мнения: 11 624
Също така внимавайте, ако собственикът е разведен/а, с кого точно, защото може да е имал няколко брака и да не вземе да изникне някой претендент от нищото. Съветвам  Ви да изповядвате сделката на реалната стойност на имота.

# 9 27 ян. 2018, 22:17 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Lira5 в сб, 27 яну 2018, 21:57
при покупката на апартамент гледайте какво е жилището и колко струва, а не кой точно го продава.
За мен не е точно така. Естествено, че е невъзможно за хора, работещи в чужбина да си продадат имота без пълномощник, но аз не бих поела този риск, освен ако не ги познавам лично. И под 1% да е рискът, аз искам да го минимизирам на поне 0, 000000001% Simple Smile.
А колко горе-долу струва адвокатската услуга в СФ, която включва и предварителна консултация и цялостно проучване  на имота+ изготвяне на предварителен договор и нотариален акт? Също знам, че обикновено се изисква стоп-капаро за сваляне на имота  от обявите и т.н. Но за да го платя, бих искала да видя  основните документи нот.акт, удостоверение за тежести/наследници, аз бих поискала и гражданско състояние на собственика, но не знам каква е практиката.

# 10 28 ян. 2018, 08:03 ч.
  • Мнения: X
Цитат на: TafTaf в сб, 27 яну 2018, 22:17
Също знам, че обикновено се изисква стоп-капаро за сваляне на имота  от обявите и т.н. Но за да го платя, бих искала да видя  основните документи нот.акт, удостоверение за тежести/наследници, аз бих поискала и гражданско състояние на собственика, но не знам каква е практиката.
Адвокатът също държи да види тези документи и едва след като ги проучи, ще те посъветва дали да платиш стоп капаро или не. Хонораррът му не е по-висок от това, което ще платиш на агенция, но качеството на услугата му е несравнимо.

# 11 28 ян. 2018, 12:00 ч.
  • Sofia
  • Мнения: 9 720
При сделка с имоти има специално изискване за пълномощните, повечето нотариуси държат то да е заверено в съответната консулска служба в държавата, т.е упълномощителят подписва пред консула, който действа като български нотариус. Освен това се заверява и СЪДЪРЖАНИЕТО (т.е текста за за продажба на имота), а не само подписите.
Ако са спазени всички изисквания за това пълномощно (които опитен юрист познава добре) не виждам какъв риск поемате, на практика законът ви защитава напълно.
Това не е обикновено пълномощно, в което са изброени 100 неща, а конкретно за продажба на имот.

На практика - опитен юрист и изряден нотариус са твоята защита.

# 12 28 ян. 2018, 14:46 ч.
  • Мнения: 296
адвокатски цени най-различни има. Simple Smile
Според мен една умерена цена  за помощ на предварителен договор и помощ при нотариуса е  към 0,5% от пазарната цена на имота.

# 13 28 ян. 2018, 15:39 ч.
  • Мнения: 9 876
Само дето не съм убедена, че точно така ще стане
В смисъл да ти дадат всички документи, и да те чакат
Никоя недвижими имоти не прави така- гледат да си вземат комисионната на предварителен договор
Аз съм повдигала въпроса - те не можели били да отговарят за документира на имота, а тяхната работа била да намерят купувач и продавач
затова НЗ дали точно идеалният вариант се случва някъде, освен при нас
Бяхме готови с документира, защото бяхме на зор
Подписахме предварителен колкото да се каже, че сме подписали
От огледа до парите в банката - 5 дена

# 14 28 ян. 2018, 16:26 ч.
  • Мнения: X
Агенциите може и да не правят така, но адвокатът прави точно така. А някой да очаква, че ще му платя няколко десетки хиляди, че и повече, без да прегледам внимателно всички документи, значи е или малоумен, или прекален оптимист.

# 15 28 ян. 2018, 16:30 ч.
  • Мнения: 2 488
Е как ще подпиша предварителен договор без да съм видяла документите?!

# 16 28 ян. 2018, 16:47 ч.
  • в страната на чудесата
  • Мнения: 8 300
Между другото агенциите наистина правят така. И се намират други оптимисти и малоумници, които да подписват тези договори.

# 17 28 ян. 2018, 16:56 ч.
  • Мнения: 4 577
Добре де, искате да кажете, че има агенции, които очакват да подпишеш предварителен договор без да си видял лично всички документи и да ги покажеш на адвокат , ако си решил да ползваш такъв????

# 18 28 ян. 2018, 17:14 ч.
  • Мнения: 4 275
Цитат на: TafTaf в сб, 27 яну 2018, 22:17
А колко горе-долу струва адвокатската услуга в СФ, която включва и предварителна консултация и цялостно проучване  на имота+ изготвяне на предварителен договор и нотариален акт?

Ще ти кажа колко ми искаха на мен последния път, надали някой друг ще сподели такава информация тук. Това се пази като най-ценното нещо на света. Та, при мен ставаше въпрос за покупка на имот на зелено и подписване на предварителен договор. Адвокатът проучи инвеститора, поиска няколко документа, прегледа предварителния договор, нанесе две-три корекции и присъства на подписването на предварителния договор - целия хонорар до финализиране на сделката е 900 лв, като на мен до този етап ми взе 550 лв. Останалото - като (ако) финализираме сделката някой ден.

В нашия случай можеше и да избегнем адвокатските услуги, защото инвеститорът е сериозен, а предварителният договор ни се видя ОК като цяло. Освен това беше прегледан и от приятел адвокат. Та, тези 550 лв за три-четири часа работа най-много ми се видяха твърде много. Още повече, че не ставаше въпрос за някой преплетен случай, за който трябва да се рови седмица време.
------
Друга сделка, друг адвокат: консултация на място, като оставих предварителния договор - 60 лв. Влезе с връзка с продавача и изиска няколко документа, прегледа ги, присъства на изповядването на сделката и ми взе още 100 лв, та всичко ми струва 160 лв

ПС. И двата адвоката бяха препоръчани от познати и приятели

# 19 28 ян. 2018, 17:19 ч.
  • Sofia
  • Мнения: 9 720
Без да защитавам агенции, аз също бих била внимателна, но все пак и аз съм подписвала предварителен договор. Имах отличен адвокат и това си е официален договор все пак - в него са изрично обяснени задълженията на продавача, относно това какви документи трябва да представи и какви са му отговорностите, ако се окаже, че имотът не е чист, има задължения и прочее. Т.е един опитен юрист може да ви защити в достатъчна степен с този договор, като се записват и съответните неустойки за продавача в тези договори.

ПП. Аз плтих 200лв за проверка на имота и преглед на договорите/нот.акт. Но имотът беше без усложнения.

Последна редакция: нд, 28 яну 2018, 17:26 от NBM

# 20 28 ян. 2018, 17:29 ч.
  • Мнения: 296
стоп - капаро не бих платила, ако съм купувач.  Но бих си организирала нещата, така, че щом намеря имота, да реша много бързо, че го искам и да подпиша веднага Предварителния договор с капаро 10%. Имам предвид да съм си подготвила парите и адвокатът. За локацията трябва да сте наясно още преди огледа, трябва да сте пообиколили наоколо инфраструктурата и да сте наясно искате ли да живеете там.

# 21 28 ян. 2018, 17:40 ч.
  • Мнения: 9 876
Говорите така, защото не сте търсили с месеци нещо читаво
И като го видите, веднага да разберете че не действате ли на секундата- сле 20 минути на следващия оглед, и вече ще е късно
Затова така
В началото и аз бях несклонни като вас
Ама като ти измъкнат сделката, защото не си действал категорично, друг начин мислиш

# 22 28 ян. 2018, 17:57 ч.
  • Мнения: X
Румка, не съм съгласна. Досега точно 4 пъти съм се занимавала с покупка на имот и твърдя, че да се бърза, когато са заложени немалко пари, е груба грешка.

# 23 28 ян. 2018, 17:58 ч.
  • Мнения: 296
защо да ми я измъкнат, аз бих платила направо 10%, това говоря и аз, че трябва бързо да се мисли. За стоп-капаро какъв документ дават? А ако сделката е без брокер на продавача ли се плаща стоп-капарото.

# 24 28 ян. 2018, 18:11 ч.
  • Мнения: 9 876
Дадох 200 лв на ръка на огледа за да каже на следващите, че засега е капариран
И по- точно 198 и това ми бяха всичките в джоба
По- късно същия ден отидохме в офиса за стоп капаро от 2000 евро или лева, не помня
Защото и двете продавачки са в чужбина, и някак трябва да се гарантира поне стойността на билетите им
После от комисионната май ги приспаднаха, но може и от цената да. Еше

# 25 28 ян. 2018, 18:23 ч.
  • Мнения: X
Била си смела. И късметлийка.

# 26 28 ян. 2018, 18:35 ч.
  • Мнения: 4 577
rumka833 , а поне за предварителния договор беше ли видяла всички документи или чак после? Наистина ме интересува как се случват нещата реално. Аз  предварителен договор без да към видяла и консултирала със специалист всички документи никога не бих подписала. За стоп-капарото явно много хора са склонни да го дадат просто така. Някакси 2000 лв.без да към сигурна дали ще купувам..
Lira5 ти правила ли си сделка скоро? В БГ никога не бих оставила да ме топли един договор. Дали и кога мога да си върна капаро на база на него - работата е я камилата, я камиларя. Въобще не смятам такси към банката - минимум за оценка на имота и  правно становище, които трябва да са се случили до предварителния договор.

# 27 28 ян. 2018, 19:25 ч.
  • Sofia
  • Мнения: 9 720
Нормалната практика е да ви покажат нот.акт преди предварителен договор. Няма как да се покажат всички документи - данъчна оценка, например важи за определено време, нормално е собственикът да я вади, след като има сигурност за сделката. Удостоверения за тежести отнемат 3 дни в най-добрия случай. Така че не става въпрос за желание.
В крайна сметка няма проблем да изчакате за документи, поемате си риска някой друг да капарира имота преди вас. Продавачът не е длъжен да го пази, ако няма капаро.

# 28 28 ян. 2018, 19:37 ч.
  • Мнения: X
Цитат на: NBM в нд, 28 яну 2018, 19:25
В крайна сметка няма проблем да изчакате за документи, поемате си риска някой друг да капарира имота преди вас. Продавачът не е длъжен да го пази, ако няма капаро.
Това е вярно. Но рискът някой друг да капарира имота е далеч по приемлив от риска да се набуташ с няколко десетки хиляди.

# 29 28 ян. 2018, 20:11 ч.
  • Мнения: 296
ако съм собственик няма да си давам Нотариалния акт на всеки, който ми дойде на оглед, да ми го 'проверява'... Бих си го взела с мен на предварителен договор, за да дам да попълнят данните за имота, след като сме уточнили двете страни текста на Предварителния договор и сме принципно съгласни.

# 30 28 ян. 2018, 20:24 ч.
  • Мнения: X
Няма да дадеш нотариалния акт, а копие от него. И няма да го дадеш на "всеки", а на адвоката му.

# 31 28 ян. 2018, 20:43 ч.
  • Мнения: 182
Имате възможност да ползвате елекронните услуги на сайта на Имотния регистър https://www.icadastre.bg/index.aspx?ReturnUrl=%2f
Услугите са платени и достъпни след регистрация, но по идентификатора на имотът можете да видите, партида, собственици, идеални части, тежести. Смятам, че е много полезно, впредвид информацията, която може да получите веднага на сайта.

# 32 28 ян. 2018, 21:20 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: the wishmaster в нд, 28 яну 2018, 20:24
Няма да дадеш нотариалния акт, а копие от него. И няма да го дадеш на "всеки", а на адвоката му.
И копие няма да дам. Все пак 'лоши неща' могат да се случат и на собственика. Само на предварителен договор бих показала едно копие.  Другата страна ще си провери за тежести по интернет. И разбира се ще нося всички документи, които биха ми поискали. Стоп-капаро не бих взела от никой, ще му дам дума на първия клиент, че ще продам на него, а на следващите ще казвам, че вече имам клиент, но ще им запиша телефоните за всеки случай. (освен, ако не разискваме как да ги измамя Simple Smile

# 33 28 ян. 2018, 21:24 ч.
  • Мнения: X
Няма нужда да даваш документите. Сканираш и изпращаш на мейла на адвоката. Без пълна проверка на документите, само наивници ще стигнат до предварителен договор.

# 34 28 ян. 2018, 22:15 ч.
  • София
  • Мнения: 16 036
Цитат на: TafTaf в сб, 27 яну 2018, 20:11
В момента съм на етап търсене, със сигурност ще си наема адвокат, ако стигна до сделка, но все пак искам да си сверя часовника за най-важните неща, за които трябва да внимавам още при първоначалното отсяване, особено по отношение на собственост и евентуална измама. Примерно, какъв е рискът да не присъства някой наследник в удостоверение за наследници? Още ли е същото положението с трите дни между изповядване на сделката и вписване? За какво реално носи отговорност нотариусът? Предпочитам да направя сделката на реална стойност, а не по данъчна оценка. В този случай продавачите изискват ли от купувача да поеме по-високите такси? За какво е добре да внимавам и да се оглеждам?
 Ако продавачът е пълномощник или са n на брой наследници, ясно, че ще бягам. Знам, че въпросите ми звучат лаишки, но досега не съм купувала апартамент.

А ти как ще купуваш - в брой или с кредит?
Защото като ми дойде една такава ССФ - многознайка, която ме вижда като потенциален измамник просто оглед и преговори няма да има. Почнеш ли да ми се репчиш и изискваш повече от необходимото си свободна да си търсиш друг имот.
За изповядване на реална цена съм ЗА с 2 ръце. Ако ми се паднеш - разходите се делят между двете страни. Ако щеш - аз не отстъпвам пред купувач, който ме мисли за лъжкиня.

# 35 28 ян. 2018, 22:23 ч.
  • Мнения: 9 876
Тъй говорят, защото нямат опит
Показват се НА и стари скици примерно
И после се надяваш всичко да е наред, защото без грам риск предварителен договор няма да сключиш нивга

# 36 28 ян. 2018, 22:34 ч.
  • Мнения: 5 998
И ние сме в процес на закупуване на жилище без агенции, собственикът ми даде ЕГН да проверя имота за задължения, освен него има и още един наследник.
Какво друго за проверка трябва да му изисквам - нотариален акт?

# 37 28 ян. 2018, 22:35 ч.
  • Мадрид / София
  • Мнения: 5 995
Продавам собствен 3 стаен апартамент в Младост 2. Аз съм в чужбина и съм упълномощила майка ми да ме представлява. Това, че съм извън България не означава, че е измама, нито пък имам възможност да присъствам на сделката.

# 38 28 ян. 2018, 22:58 ч.
  • Мнения: 182
Така е трудно да се дават насоки или пък да се казва какви документи да изискате от собствениците. От съществено значение е начинът на финансиране за покупката на недвижим имот. Имам впредвид лични средства или финансиране от банка, чрез кредит. Има доста информация, например тук http://sdelkisimoti.bg/blog/2016/02/15/покупка-на-жилище-без-лични-средства-к/
Има също бланки на договори за покупко-продажба, запознайте се и ако имате конкретни въпроси може да ги зададете.

# 39 28 ян. 2018, 23:02 ч.
  • Мнения: 5 998
Благодаря,ilenna. Ще разгледам, ще се консултирам и ще пиша пак, ако се налага.

# 40 28 ян. 2018, 23:06 ч.
  • Мнения: 182
Цитат на: Mирa в нд, 28 яну 2018, 23:02
Благодаря,ilenna. Ще разгледам, ще се консултирам и ще пиша пак, ако се налага.
Проверете за вписани тежести върху имота, това може да стане и като отидете в Агенция по вписванията и поискате устна справка или пък в сайта, който дадох по-горе.
А това са необходимите документи за изповядване на сделка за жилище - недвижим имот
http://property-in-bulgaria.bg/Покупко-продажба_на_имот/Необходими_документи

Последна редакция: нд, 28 яну 2018, 23:12 от ilenna

# 41 28 ян. 2018, 23:25 ч.
  • София
  • Мнения: 964
Аз ще купувам с очаквано съотношение около 50% собствени средства и 50% кредит. Имам документ от банката за макс. сума около 40% над това, което съм си определила. С финансирането няма да имам проблеми, тъй като целия ми доход е доказан, имам голямо самоучастие и нямам никакви други задължения.
Aisha, не искам да обидя нито един собственик, най-малкото бих се държала арогантно, но не мога да си позволя да рискувам огромна сума пари,  дори и само за 10-те процента на предварителния договор да говорим. Аз нямам нищо против да покажа извлечение от банкова сметка с моите средства, както и документ от банката за допустим размер на кредита. При една такава сделка и двете страни трябва да се чувстват максимално сигурни. Ако собственикът е толкова обидчив и не е склонен да споделя информация - и аз ще си търся друг  имот. Ilenna, благодаря за сайта - да, точно това са най-важните проверки, но и ако има наследяване, също за семейно състояние задължително бих поискала информация.   За такова сериозно решение не бих подходила на доверие.

Последна редакция: нд, 28 яну 2018, 23:31 от annie13

# 42 28 ян. 2018, 23:35 ч.
  • Мнения: 182
Дадох линк към Агенция по вписванията, за да не пиша неща, които там са написани доста подробно и всеки да се запознае на първо време. Там в секцията Покупко-продажба на имот, можете да видите всички стъпки, които се извършват реално за осъществяване на сделка.

# 43 28 ян. 2018, 23:57 ч.
  • Мнения: 1 354
За мен лично беше плюс НЕнаемането/връзката с посредник или брокер. Тъй като продавачът беше достатъчно човечен и търпелив да ни изчака цял месец за 100% удобрение от банка по неговия имот и оценка, проверка на всички документи и чак тогава да сключим предварителен договор на 10% от сумата. А преди това само някакви си 300 лв. - за нас нямаше риск.
НО с посредник го няма това. Те пришпорват, натискат, само и само да си вземат комисионната. Наслушах се на празни приказки, които не ме защитават по никакъв начин - от сорта, че еди как си се правело, нямало да ни чакат, дрънци.

# 44 29 ян. 2018, 00:04 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Aisha в нд, 28 яну 2018, 22:15
А ти как ще купуваш - в брой или с кредит?
Защото като ми дойде една такава ССФ - многознайка, която ме вижда като потенциален измамник просто оглед и преговори няма да има. Почнеш ли да ми се репчиш и изискваш повече от необходимото си свободна да си търсиш друг имот.
За изповядване на реална цена съм ЗА с 2 ръце. Ако ми се паднеш - разходите се делят между двете страни. Ако щеш - аз не отстъпвам пред купувач, който ме мисли за лъжкиня.
Зависи от цената на имота. Имам готови пари, като евентуално би ми стигнал и потребителски заем, за да подсигуря цялата сума. Ако много харесам нещо по-скъпо, около 30% ще са с ипотечен кредит. Няма да имам проблем с финансирането, но съм на ръба ипотечен/ потребителски. Сигурно  изглеждам параноичка, но наистина изпитвам ужас от имотни измами. За съжаление много от практиките в бг не защитават интереса на страните.  В много други държави и брокер, и нотариус носят много по-голяма отговорност. Аз, например, въобще не бих приела лично, ако някой държи да се увери в подробности, че съм коректен продавач. Сама бих предложила ползване на сметка под условие, вкл за капарото, бих си извадила предварително всички документи за имота. Има варианти нещата да са много по-безрискови без увеличение на разходите или с минимално такова. Не знам, може и да имам много нереалистични очаквания, затова ми е ценно да разбера как в действителност са се случили нещата при други хора.

# 45 29 ян. 2018, 00:24 ч.
  • Мнения: 182
Извън законовите правила, не знам да има установен всеобщ алгоритъм, зависи дали купувате директно от собственик, чрез агенция или пък от инвеститор, може и в процес на строеж, може и на зелено. Общо взето тук остава въпросът на договаряне. Ако продавачът е коректен, не би представлявало пречка да изпълни и някой допълнителни ваши условия с цел да се предпазите. Пришпорването при покупка на имот, било от агенция или лице продавач, е най-малко некоректно. За едните това може да е рутинна работа, а за вас бъдещи неуредици. И ако наистина има неща, които са ви неясни или се съмнявате в нещо, направете поверка, консултирайте се с адвокат за имотът който сте си избрали да купите.

# 46 29 ян. 2018, 00:33 ч.
  • Мнения: 4 577
Благодаря, Ilenna! Аз още в първия пост споменах, че търся завършено жилище, даже най-вероятно старо строителство.  Бих предпочела да е без агенция, а с адвокат, но май е невъзможно да избегна брокера. Ако отидеш на оглед на имот, предложен през агенция без собствен брокер,  те задължително те карат да подпишеш, че можеш да купиш имота само през тях. Май ще е по-добре да си имам "свой" , ако не мога да мина без.

# 47 29 ян. 2018, 00:54 ч.
  • Мнения: 182
TafTaf, разбирам опасенията ти именно от страна на агенцията. Затова и аз мисля, че е най-добре, при капаро, предварителен договор, освен ти да се запознаеш добре с условията, да си имаш и доверен адвокат, който да следи за нещата. Още повече сега се зачетох в разни материали и си мисля, че най-разумно е да не се предоверяваш на брокер и агенция. По-скоро първо си намери адвокат, на който можеш да разчиташ и тогава започни с търсенето на жилището.
Най-искрено ти пожелавам една успешна покупка!

# 48 29 ян. 2018, 06:59 ч.
  • Мнения: X
Цитат на: rumka833 в нд, 28 яну 2018, 22:23
Тъй говорят, защото нямат опит
Показват се НА и стари скици примерно
И после се надяваш всичко да е наред, защото без грам риск предварителен договор няма да сключиш нивга
За момента имам опит с 4 покупки на недвижими имоти. Но ти явно нямаш опит с адвокат, който си разбира от работата. Ще минеш със стари скици на кукуво лято. А ако някой продаващ е толкова тънкообиден, че му е драма желанието ми да проверя обстойно всичко, преди да си дам парите, няма проблем- ще си дам парите на друг, а той може да почака, докато намери будала, готов да ръси хилядарките на доверие.

TafTaf, парите може да се преведат не на продавача, а на доверителна сметка на нотаруиса, изповядващ сделката. Не помня точно след колко време после ги получаваше продавачът, но това е един от начините за защита срещу имотни измами. Но самото ползване на такава сметка е със "солена" такса- по спомен, около 600 и няколко лева беше.

Последна редакция: пн, 29 яну 2018, 07:04 от Анонимен

# 49 29 ян. 2018, 08:35 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: Mирa в нд, 28 яну 2018, 22:34
И ние сме в процес на закупуване на жилище без агенции, собственикът ми даде ЕГН да проверя имота за задължения, освен него има и още един наследник.
Какво друго за проверка трябва да му изисквам - нотариален акт?
Ако в Нотариалния акт фигурира името на починал човек  - трябва да разберете колко наследници има, изискайте от Продавача "Удостоверение за наследници".  После може починалият да е направил завещание и да го е завещал цялото на Продавача.  Другите наследници, обаче може да не са съгласни със завещанието.  Попитайте има ли завещание. Ако няма, попитайте има ли други някакви споразумения между наследниците за наследството, от които да става ясно кой става собственик на имота. 
В случай с наследници поставете условие всички те без изключение да бъдат вписани като  "Продавач" при нотариалното изповядване на сделката. За да няма после някой несъгласен с вашата покупка...

# 50 29 ян. 2018, 10:38 ч.
  • Мнения: 182
.

Последна редакция: пн, 29 яну 2018, 19:23 от ilenna

# 51 29 ян. 2018, 10:55 ч.
  • Мнения: 5 998
Сутринта говорих с нотариус каза ми, че му трябва кадастралната скица, документ за собственост и удостоверение за наследници. Тежестите можело да ги проверим и в деня на сделката, не било фатално. Което само по себе си ми се стори абсурдно, защото, за да пристъпя към сделка трябва всичко да е изрядно.
Отделно ме посъветва да не подписваме предварителен договор и капаро, а да действаме към сделката, но на мен какво ми гарантира, че продавачът ще блокира други огледи и няма да го продаде междувременно.
Затова след малко съм на консултация с друг нотариус, да видим той какво ще каже.

# 52 29 ян. 2018, 12:58 ч.
  • Мнения: 2 488
Ти можеш да си видиш тежестите предварително, но в деня на изповядване на сделката нотариусът също проверява.

# 53 29 ян. 2018, 12:59 ч.
  • Мнения: X
Този нотариус толкова глупости накуп е изтърсил, че има шансове да е подобрил световния рекорд по глупост.

# 54 29 ян. 2018, 13:13 ч.
  • Мнения: 9 876
Цитат на: the wishmaster в пн, 29 яну 2018, 06:59
Цитат на: rumka833 в нд, 28 яну 2018, 22:23
Тъй говорят, защото нямат опит
Показват се НА и стари скици примерно
И после се надяваш всичко да е наред, защото без грам риск предварителен договор няма да сключиш нивга
За момента имам опит с 4 покупки на недвижими имоти. Но ти явно нямаш опит с адвокат, който си разбира от работата. Ще минеш със стари скици на кукуво лято. А ако някой продаващ е толкова тънкообиден, че му е драма желанието ми да проверя обстойно всичко, преди да си дам парите, няма проблем- ще си дам парите на друг, а той може да почака, докато намери будала, готов да ръси хилядарките на доверие.

TafTaf, парите може да се преведат не на продавача, а на доверителна сметка на нотаруиса, изповядващ сделката. Не помня точно след колко време после ги получаваше продавачът, но това е един от начините за защита срещу имотни измами. Но самото ползване на такава сметка е със "солена" такса- по спомен, около 600 и няколко лева беше.
въобще не е така, но не желая да навлизам в подробности
старите скици ги споменах в контекста на това, че са вид документ, който може да се представи на "първо четене", а не че с нея се продава
Wink

# 55 29 ян. 2018, 14:18 ч.
  • Мнения: 969
Цитат на: TafTaf в сб, 27 яну 2018, 20:48
Благодаря, Lira5! Честно казано, искам да минимизирам рисковете. Имам познат, при когото, около 10 г. след покупка на имот, се появи наследник. Син на един от двама братя, наследили имота. Единият брат починал, другият остава единствен наследник. Момчето е син на починалия от брак, сключен и разтрогнат в чужбина. Не е присъствало изобщо в удостоверението за наследници. А за пълномощниците - също си имам едно наум. Ще купувам най-вероятно стар апартамент, може да е от възрастни собственици, а най-честите измами с пълномощници са в тази хипотеза или собственици в чужбина. Може и да си е параноя, но не искам да си усложнявам живота.
Много хубав пример - скоро описвах случай като купувах апартамент какви проверки се наложи да правя, за да установая, че единият от браковете е прекратен преди покупката на имота (да не изникне някой подобен наследник).
Цитат на: rumka833 в нд, 28 яну 2018, 17:40
Говорите така, защото не сте търсили с месеци нещо читаво
И като го видите, веднага да разберете че не действате ли на секундата- сле 20 минути на следващия оглед, и вече ще е късно
Затова така
В началото и аз бях несклонни като вас
Ама като ти измъкнат сделката, защото не си действал категорично, друг начин мислиш
Решението за покупка на последния си апартамент взех за 3 часа - толкова мина от виждането на обявата до стискането на ръцете.

Цитат на: NBM в нд, 28 яну 2018, 19:25
Нормалната практика е да ви покажат нот.акт преди предварителен договор. Няма как да се покажат всички документи - данъчна оценка, например важи за определено време, нормално е собственикът да я вади, след като има сигурност за сделката. Удостоверения за тежести отнемат 3 дни в най-добрия случай. Така че не става въпрос за желание.
В крайна сметка няма проблем да изчакате за документи, поемате си риска някой друг да капарира имота преди вас. Продавачът не е длъжен да го пази, ако няма капаро.
Тези документи се записват като задължение от страна на Продавача да ги представи при изповядването. Ако не ги представи, то той е неизправна страна.
Цитат на: Angela61 в нд, 28 яну 2018, 22:35
Продавам собствен 3 стаен апартамент в Младост 2. Аз съм в чужбина и съм упълномощила майка ми да ме представлява. Това, че съм извън България не означава, че е измама, нито пък имам възможност да присъствам на сделката.
Просто затрудняваш сделката, сваляш цената. Аз трудно бих купил с пълномощно. Не никога, но адвокатът ми трябва да е убеден, а най-често ме съветва да бягам от пълномощни. Например циганската мафия, дето са вързани със санитарите и получават информация за непотърсен от близки труп, точно така правят. И не, не е шега, че ползваха нотариус от Тутракан през 2007-2008 г.

Последна редакция: пн, 29 яну 2018, 14:33 от bachkator

# 56 29 ян. 2018, 15:04 ч.
  • Sofia
  • Мнения: 9 720
Жената е в чужбина. Пълномощното може да се завери от консул. И той ли е в мафията?

# 57 29 ян. 2018, 15:12 ч.
  • Мнения: 969
Цитат на: NBM в пн, 29 яну 2018, 15:04
Жената е в чужбина. Пълномощното може да се завери от консул. И той ли е в мафията?
Доста непремислено изказване!
Дадох конкретен пример защо аз лично не харесвам сделките с пълномощни. Сделки с полномощни стават и ще стават. Но това или удължава срока, или сваля цената. Тъй като при равни други условия не само аз страня от тях.
Между другото, купувал съм с пълномощно. Имах много изгодно предложение преди повече от 10 години и направих подобна сделка. Но ако не беше така изгодно вероятно нямаше да рискувам.
А това кой от коя мафия е ... айде няма нужда ...
Дал съм информация, дано е полезна за някого. Ако пък не е полезна, или в разрез с правилата - никакъв проблем да си я изтрия.
 

# 58 29 ян. 2018, 16:04 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: the wishmaster в пн, 29 яну 2018, 06:59
Цитат на: rumka833 в нд, 28 яну 2018, 22:23

TafTaf, парите може да се преведат не на продавача, а на доверителна сметка на нотаруиса, изповядващ сделката. Не помня точно след колко време после ги получаваше продавачът, но това е един от начините за защита срещу имотни измами. Но самото ползване на такава сметка е със "солена" такса- по спомен, около 600 и няколко лева беше.
В чужбина всяка банка прави тази услуга, да съхранява парите, докато се впише сделката и след това директно да ги изплати на купувача. Нарича се "акредитив". Проверявала съм в България, но много банки не го правят, само за юридически лица.  Таксата би трябвало да е някакъв % от сумата, но не е чак нещо непосилно.

Вярвайте повече на Нотариусите! Според мен е излишно това да превеждате парите на сметка на Нотариус, преведете ги директно на Продавача. Нотариусът ще задържи, акта, докато не чуе, че страните са си платили. Един нотариус няма да си жертва кариерата и клиентелата, за някакви си 'дребни' суми.
Който играе на този пазар, трябва да се научи и да рискува.

# 59 29 ян. 2018, 16:16 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: bachkator в пн, 29 яну 2018, 15:12
Между другото, купувал съм с пълномощно. Имах много изгодно предложение преди повече от 10 години и направих подобна сделка. Но ако не беше така изгодно вероятно нямаше да рискувам.
Аз пък бих се усъмнила, ако цената е под нормалното за даден район.Колкото и да е изгодно едно жилище, ако изгоря със сумата, която съм платила за него, аз духам супата. И аз съм недоверчива към пълномощни. Да, сигурна съм, че поне 90% са си съвсем истински, но никак не бих искала да попадна на другите (даже и да са под 5%). Това е, образно казано, като апартаментите на последен етаж. Може никога да нямаш проблем с покрива и със събирането на средства за ремонта му от входа, но рискът ти да си имаш неприятности е по-голям. С проверка от адвокат предполагам бих си купила и от пълномощник, особено в нормални случаи като родители/брат/сестра пълномощници.
Има ли легален и нормален начин да се откаже да се плати комисионна на брокер на продавача, ако си търся самостоятелно без мой брокер? Много ми е абсурдно да ангажирам приятели за подставени лица. Това е ужасно изнудване, изобщо да не говорим за тоталния конфликт на интереси. Той се поражда още с факта, че брокерът ще спечели от сделката, камо ли при 6%.А и като гледам, пришпорването и нежеланието всичко да се провери преди сделката идва точо от брокерите. За какво да броя 6000-7000 лв.? Определено предпочитам да ги дам на адвокат, пък и сигурно ще излезе наполовина.

# 60 29 ян. 2018, 16:52 ч.
  • Мнения: 296
Адвокат и брокер са различни неща.
На брокера броите, заради това, че ви е свързал с Продавача, иначе - намерете си частна обява от Продавач и отидете директно. Ама няма да намерите много, а тия жилища, които ви харесват, са обявени от агенции.
На адвоката броите пари, за да ви защитава. Не само проверки на документи, а по всякакъв начин ви защитава.
Пазарът ще ви определи на кого ще дадете, най-често и на брокера, и на адвоката.  В позицията на купувач е малко неизгодно, да може да платите две комисионни на посредника, тази на продавача,  и тази на купувача.

# 61 29 ян. 2018, 17:16 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Lira5 в пн, 29 яну 2018, 16:52
Адвокат и брокер са различни неща.
На брокера броите, заради това, че ви е свързал с Продавача.
Ако съм си наела брокер, защото нямам време да следя пазара, а той ме води на n броя огледи, проучва предварително дали даден имот отговаря на изискванията ми, прави ми първоначалните проверки и се опитва да договори по-добра за мен цена, има логика да му платя комисионна, макар че 3% е прекалено много и в този случай. Но това е пазарната цена. А къде е логиката да платя на агенцията, само защото са ми показали апартамент, за който имат договор с продавача? Ако отида с брокер от моя страна - тогава  няма никакви претенции, нали? Каква е разликата в услугата в единия и другия случай? Аз не изисквам нищо от брокера на продавача, но нямам избор да не подпиша,че ще му платя 3%, ако купя имота. Ако вместо мен на брокера се обади Пешо от агенция X и се уговори за оглед, каква е разликата? Защо тогава нищо не дължа на брокера на продавача? Защо ако аз се обадя и отида на оглед без посредник изведнъж дължа 3%? Би трябвало да е незаконно такова изнудване, но уви - не е.

# 62 29 ян. 2018, 17:43 ч.
  • Мнения: 296
ако агенция пусне някакъв имот на сайта си, тя има разходи за реклама. Вярно, че 3% са много, но пък тя не получава пари от всичките си апартаменти, които е рекламирала, някои може да са дадени и в други агенции и да се продадат. Продавачът често казва колко пари иска чисто и агенцията натоварва към цената една комисионна.
Вие отивате вече на тази цена и те взимат още 3% и от вас, на вас също ви правят услуга, свързват ви с купувач, водят ви на оглед.
Права сте, че е редно е да не изискват още една комисионна, ако вече са се разбрали, че продавачът ще я плати чрез натоварването на цената. Мисля, че има и  обяви, "без комисионна от купувача". Като имате личен брокер - излиза, че той ще вземе от вас(купувача) а агенцията - от продавача. Няма как ще трябва да се задоволят с по малко.
До тук имате изгода с личен брокер.
Но, ако намерите пък обява директно от собственик, тогава за какво ви е този личен  брокер?

# 63 29 ян. 2018, 17:53 ч.
  • Мадрид / София
  • Мнения: 5 995
Наясно ли сте как се вади пълномощно в чужбина? Особено за покупко-продажба и какви пари струва комплекта документи? Та нали това пълномощно има два печата от консулския отдел с подпис от консула в качеството си на нотариус. Комплекта съдържа декларации + пълномощно. Освен това действаме и чрез брокер. При това положение, който се съмнява, в правото си е и му пожелавам прав му път. Не ми е възможно да присъствам лично, така че малко доверие би било полезно. Не всички сме мошеници.

# 64 29 ян. 2018, 18:00 ч.
  • Мнения: X
Разбира се, че не всички продаващи са мошеници, но когато става дума за няколко десетки хиляди, само наивник ще направи каквото и да било на доверие.

# 65 29 ян. 2018, 18:08 ч.
  • Мнения: 296
да, пълномощно за имотна сделка  струва към 100 лева в България, а  в чужбина много повече, там във валута даже
Отделно декларации по чл. 264 и чл. 25...

# 66 29 ян. 2018, 18:09 ч.
  • Мнения: 9 876
Аз си плащам комисионната без да протестирам, защото агентът договаря чудесни намаления на цената
Което аз не бих могла да постигна просто защото продавачите винаги вярват на външно лице- специалист брокер в случая. А за купувача винаги знаят, че иска да им даде по- малко, без значение че им е оферирал пазарна цена

# 67 29 ян. 2018, 20:28 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Lira5 в пн, 29 яну 2018, 17:43
ако агенция пусне някакъв имот на сайта си, тя има разходи за реклама. Вярно, че 3% са много, но пък тя не получава пари от всичките си апартаменти, които е рекламирала, някои може да са дадени и в други агенции и да се продадат. Продавачът често казва колко пари иска чисто и агенцията натоварва към цената една комисионна.
Вие отивате вече на тази цена и те взимат още 3% и от вас, на вас също ви правят услуга, свързват ви с купувач, водят ви на оглед.
Права сте, че е редно е да не изискват още една комисионна, ако вече са се разбрали, че продавачът ще я плати чрез натоварването на цената. Мисля, че има и  обяви, "без комисионна от купувача". Като имате личен брокер - излиза, че той ще вземе от вас(купувача) а агенцията - от продавача. Няма как ще трябва да се задоволят с по малко.
До тук имате изгода с личен брокер.
Но, ако намерите пък обява директно от собственик, тогава за какво ви е този личен  брокер?
Lira5, обяви "без комисионна от купувача" има само за новостроящи се сгради, когато инвеститорът е сключил договор с брокер и това е негово изрично условие. Аз не коментирам заплащането на услугите на брокера по принцип, а само случая, когато купувачът е буквално изнуден да плати комисионна 3%, само защото е отишъл на оглед сам, без брокер-придужител. Купувачът просто няма вариант да откаже "услугите" от брокера на продавача, независимо, че не иска да ги ползва. Това е все едно да отида да си купя домати от борсата със собствен камион и да ми кажат - а, не може , трябва да платите за наш транспорт, даже и да не го ползвате, но ако дойдете с друга транспортна фирма - няма проблем, платете си на тях. Това е чиста злоупотреба с купувача, но хората се принуждават да подписват подобни протоколчета за оглед или задължително да ползват брокерски услуги, защото нямат друга опция.

# 68 30 ян. 2018, 13:09 ч.
  • Мнения: 12 780
Ако в сделката участва банка, тоест ако купуваш с кредит, това е добре за сделката, защото банката и техните адвокати оглеждат всяка запетайка. За самото плащане,  купувачът плаща самоучастието си директно по сметката на продавача, а след седмица-десетина дена банката превежда остатъка, също по сметката на купувача. От една страна контролът е от нотариуса, който е одобрен от банката, и второ - самата банка контролира. Това са добри гаранции.
Ако е без банка, трябва повече да се внимава и аз бих взела адвокат.

# 69 30 ян. 2018, 13:29 ч.
  • Мнения: 296
да, така е, банката обаче си проверява за нейните си пари ( за частта с кредит). Банката не се интересува по какъв точно начин да броиш останалите пари на Продавача.
Авторката ще плаща значителна сума със свои средства.

# 70 30 ян. 2018, 13:47 ч.
  • Мнения: 5 998
И в нашият случай е така, даже нотариуса каза, че може да направим два предварителни договора. Един с реалната цена, друг с цената за банката. Понеже обсъждахме и други неща, не успях да я питам какво имаше предвид.

# 71 30 ян. 2018, 18:21 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: Mирa в вт, 30 яну 2018, 13:47
И в нашият случай е така, даже нотариуса каза, че може да направим два предварителни договора. Един с реалната цена, друг с цената за банката. Понеже обсъждахме и други неща, не успях да я питам какво имаше предвид.
Не го прави това. Изповядай на реална цена. Само с един Предварителен договор и Нотариален договор на реална цена. На по-ниска цена не сключвай договор, за да имаш доказателство за колко си купила апартамента.

# 72 30 ян. 2018, 18:27 ч.
  • Мнения: 5 998
Благодаря, явно не съм разбрала, че това е имала предвид. И ние смятаме, че трябва да се придържаме към реалните цени.

# 73 30 ян. 2018, 18:42 ч.
  • Мнения: 4 577
Мира от банката казаха ли ви как процедират? Оценка на имота след предварителния договор ли ще правят?
Цитат на: Lira5 в вт, 30 яну 2018, 13:29
да, така е, банката обаче си проверява за нейните си пари ( за частта с кредит). Банката не се интересува по какъв точно начин да броиш останалите пари на Продавача.
Авторката ще плаща значителна сума със свои средства.
Положителното е, че банката също проучва имота независимо и отпуска кредита само след правно становище. Лошото е, че това се случва чак след предварителен договор, когато вече си платил 10%. Затова трябва много да се внимава още преди предварителния договор.

# 74 30 ян. 2018, 18:47 ч.
  • Мнения: 5 998
Да, оценка от тях на по-късен етап, първо набор от документи и предварителен договор.

# 75 30 ян. 2018, 18:58 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: Mирa в вт, 30 яну 2018, 18:47
Да, оценка от тях на по-късен етап, първо набор от документи и предварителен договор.
ама да не се изненадате от оценката после Simple Smile
преди да капарирате, раззговаряйте с оценител на банката каква оценка би дал. Има и независими оценители, може и тях да питате.

# 76 30 ян. 2018, 19:01 ч.
  • Мнения: 5 998
Нещата с банката не ги движа аз, но ще го обсъдим.
Ако наемем външен оценител банката ще признае ли неговата оценка?

# 77 30 ян. 2018, 19:23 ч.
  • Мнения: 296
Цитат на: Mирa в вт, 30 яну 2018, 19:01
Нещата с банката не ги движа аз, но ще го обсъдим.
Ако наемем външен оценител банката ще признае ли неговата оценка?
Би трябвало да признае оценката му, нанлицензиран оценител. Но банката понякога си праща и свой, но  това ве4е не го плащате вие.

# 78 30 ян. 2018, 20:25 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Lira5 в вт, 30 яну 2018, 19:23
Цитат на: Mирa в вт, 30 яну 2018, 19:01
Нещата с банката не ги движа аз, но ще го обсъдим.
Ако наемем външен оценител банката ще признае ли неговата оценка?
Би трябвало да признае оценката му, нанлицензиран оценител. Но банката понякога си праща и свой, но  това ве4е не го плащате вие.
Не е така. Банките работят обикновено с няколко точно определени оценители и оценката си има цена, която се калкулира в общата цена на кредита. Предполагам биха се съгласили да направят оценка срещу заплащане, а после, ако има кредит, да приспаднат сумата. Ако сте с малко самоучастие, непременно питайте. В моя случай нямам проблем, защото самоучастието ми ще е над половината цена.

# 79 30 ян. 2018, 21:33 ч.
  • Мнения: 5 998
В нашият случай също самоучастието ще е около половината от цялата сума.

# 80 30 ян. 2018, 23:05 ч.
  • Мнения: 296
не говоря срещу заплащане да се направи оценката, а да ви каже ориентировъчната оценка без да е видял имота, или му покажете снимки. Има си определени параметри, които се гледат при оценката, с две думи опитният оценител знае в какви граници се движи оценката на такова жилище. Просто го помолете, човешки да ви каже, та да можете да подпишете договор. Ако получите ниска оценка, оттам ви определят и нисък кредит и може да не можете да покриете пазарната цена, а това си е стрес голям.
На външните лицензирани  оценители трябва да приемат оценките. Аз не бих искала оценката да ми се добави към сумата за кредит, защото ще се олихвява излишно и оскъпява кредита.

# 81 31 ян. 2018, 10:29 ч.
  • Мнения: 4 572
Банките не пращат оценители, пращат списък с кои работят и си избираш. Приблизително сходни оценки дават, но в отделни банки може да има разлика в подхода на оценяване, затова проверете предварително. Просто може да поискате списъка с оценителите, да се обадите на 1-2 двама и да попитате какви методи използват и приблизително колко дават за избрания район и тип строителство.

Като цяло се гледа общо състояние, типа строителство и местоположение. Никаква роля не играе обзавеждане и всичко, което може да се премахне. Т.е. хубавата дограма няма да я отнесеш, но такива като "продаваме с поръчково лукс обзавеждане от дизайнер", това оценителя не го интересува.

Крайната оценка се движи приблизително колкото е кв. м цена за района и типа строителство. Цената за изготвяне на оценка е около 120 лв. за апартамент. Щом самоучастие ще е около половината сума, едва ли ще има какъвто и да е проблем с оценката. Банката дава до 85% от оценката като ипотечен. Освен ако не е много скъп имот в потресаващо състояние, ама чак в такива случаи едва ли ще попаднете  Simple Smile

# 82 31 ян. 2018, 11:01 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Vessela Nickolaeva в ср, 31 яну 2018, 10:29
Крайната оценка се движи приблизително колкото е кв. м цена за района и типа строителство. Цената за изготвяне на оценка е около 120 лв. за апартамент. Щом самоучастие ще е около половината сума, едва ли ще има какъвто и да е проблем с оценката. Банката дава до 85% от оценката като ипотечен. Освен ако не е много скъп имот в потресаващо състояние, ама чак в такива случаи едва ли ще попаднете  Simple Smile
Vesselа, понеже виждам, че имате опит, знаете ли как стои въпросът с оценка старо строителство спрямо квадратурата? При новото, с включването на общите части, обявената квадратура е много по-голяма от реалната. Предполагам оценителите го взимат предвид и задължително изискват скици и нотариален акт.

# 83 31 ян. 2018, 11:53 ч.
  • Мнения: 4 572
Да, оценителя гледа по нотариален акт. В новото квадратурата е с всичко и като цяло с нова тухла може да се постигне доста висока оценка. В много от старото не влизат тераси, че и сервизни помещения (в съвсем старото) и това намалява цената, защото се смята на по-малко квадратура.

За мен големия проблем беше, че по средна цена в обяви много  се лъже за квадратура. Пише се 60-70 кв., а това е с тереса и вътрешни стени. Реално е 50 кв. примерно, по нотариален акт. Така цена 60 000 евро ти изглежда 1000 евро кв/ м на обяви, но като се видят нотариалните актове, излиза 1200 евро. Оценителя може да каже, че това е прекалено високо и да даде по-ниска оценка. Личен опит, ама инфарктно замазвахме проблема Simple Smile

Гледайте кв м за района и колко е по нотариален акт. Ако има голяма разлика в цена на кв. м, ще има и в оценката.

# 84 31 ян. 2018, 12:27 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Vessela Nickolaeva в ср, 31 яну 2018, 11:53
Да, оценителя гледа по нотариален акт. В новото квадратурата е с всичко и като цяло с нова тухла може да се постигне доста висока оценка. В много от старото не влизат тераси, че и сервизни помещения (в съвсем старото) и това намалява цената, защото се смята на по-малко квадратура.

За мен големия проблем беше, че по средна цена в обяви много  се лъже за квадратура. Пише се 60-70 кв., а това е с тереса и вътрешни стени. Реално е 50 кв. примерно, по нотариален акт. Така цена 60 000 евро ти изглежда 1000 евро кв/ м на обяви, но като се видят нотариалните актове, излиза 1200 евро. Оценителя може да каже, че това е прекалено високо и да даде по-ниска оценка. Личен опит, ама инфарктно замазвахме проблема Simple Smile

Гледайте кв м за района и колко е по нотариален акт. Ако има голяма разлика в цена на кв. м, ще има и в оценката.
Това е кофти. Аз търся старо строителство ремонтиран, даже ако може обзаведен в скъпата част на центъра. И ако такъв апартамент е 70 кв. по нот. акт без ид.ч. , мазе, балкони, то оценката ще му е много по-ниска от ново строителство с обявени примерно 110 кв.м.

# 85 31 ян. 2018, 13:57 ч.
  • Мнения: 296
ако използвате оценител на банката, поискайте да си платите тези 120 лева отделно, да не ви ги включват в кредита. (не е изгодно за вас)

# 86 31 ян. 2018, 15:12 ч.
  • Мнения: 4 572
Ако е на скъпо централно място, и оценката на кв м може да е много висока. Обзавеждане със сигурност никой не включва. Тухла се оценява най-високо, но питайте предварително отчитат ли и как възраст на сградата. На няколко пъти ме питаха и за оценката гледаха и това - до изплащане на кредита сградата трябва да е в експлоатационен срок. Не съм се задълбавала, защото никога не съм се спирала на нещо много старо, а и това важи най-много за панели.

Аз направих оценка и платих още след предварителен договор. Още изчакваме всички документи за кредита, така че нямаше въобще опция парите за оценителя да се хванат към кредит.

# 87 3 фев. 2018, 22:21 ч.
  • Мнения: 3 361
До колкото ми е известно, първо се превеждат парите по сметката на оценителя и след това той идва на оглед. Не мисля, че има вариант тази сума да бъде включена в кредита, какво става ако не ви отпуснат кредит или се откажете по някаква причина? Нали оценителят си е свършил работата кой ще му плати? И на дали ще ви кажат дори и приблизителна оценка без оглед те работят на процент от изготвени оценки.

# 88 3 фев. 2018, 23:59 ч.
  • Мнения: 297
Цитат на: TafTaf в сб, 27 яну 2018, 20:48
Благодаря, Lira5! Честно казано, искам да минимизирам рисковете. Имам познат, при когото, около 10 г. след покупка на имот, се появи наследник. Син на един от двама братя, наследили имота. Единият брат починал, другият остава единствен наследник. Момчето е син на починалия от брак, сключен и разтрогнат в чужбина. Не е присъствало изобщо в удостоверението за наследници. А за пълномощниците - също си имам едно наум. Ще купувам най-вероятно стар апартамент, може да е от възрастни собственици, а най-честите измами с пълномощници са в тази хипотеза или собственици в чужбина. Може и да си е параноя, но не искам да си усложнявам живота.
Българският закон е уредил такива случай. Ако си добросъвестен купувач, т.е. не си знаел, че има наследници след 5 години никой не може да има претенции към собствеността ти

# 89 4 фев. 2018, 00:07 ч.
  • Мнения: 297
Цитат на: Lira5 в нд, 28 яну 2018, 17:29
стоп - капаро не бих платила, ако съм купувач.  Но бих си организирала нещата, така, че щом намеря имота, да реша много бързо, че го искам и да подпиша веднага Предварителния договор с капаро 10%. Имам предвид да съм си подготвила парите и адвокатът. За локацията трябва да сте наясно още преди огледа, трябва да сте пообиколили наоколо инфраструктурата и да сте наясно искате ли да живеете там.
Стоп капарото е основно в интерес на купувача, особено ако имате предварителен договор. По БГ законодателство всеки може да поиска предварителния договор да се обяви за оконяателен. Освен това в такъв договор има редица клаузи за връшане на капарото + други неустойка. ако продавача се окаже, че не е собственик на имота.

# 90 4 фев. 2018, 00:26 ч.
  • Мнения: 297
Цитат на: Mирa в вт, 30 яну 2018, 13:47
И в нашият случай е така, даже нотариуса каза, че може да направим два предварителни договора. Един с реалната цена, друг с цената за банката. Понеже обсъждахме и други неща, не успях да я питам какво имаше предвид.
Е тук не съм съгласна. Аз като продавач никога няма да си сложа подписа под 2 договора, защото само този на реалната цена е договора, с който мога да си взема парите от продажбата при евентуален съдебен процес. При 2 договора ходи доказвай, кой е истински и кой фиктивен.....

# 91 4 фев. 2018, 00:54 ч.
  • Мнения: 5 998
Абсолютно. Подписахме предварителен договор на продажната цена, при изповядването на сделката пак ще се впише тя.
Дори не знам защо го даде този съвет Нотариуса, май с оглед да се избегнат такси. Но пак е неприемлив.

# 92 4 фев. 2018, 13:49 ч.
  • София /Абсурдистан
  • Мнения: 11 695
Да се запиша при вас и аз  Peace

# 93 4 фев. 2018, 18:17 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: ast2017 в нд, 04 фев 2018, 00:07
Стоп капарото е основно в интерес на купувача, особено ако имате предварителен договор. По БГ законодателство всеки може да поиска предварителния договор да се обяви за оконяателен. Освен това в такъв договор има редица клаузи за връшане на капарото + други неустойка. ако продавача се окаже, че не е собственик на имота.
Стоп капарото не е капарото от 10%, което се плаща на предварителния договор, а сума от 1000-2000 евро (в Сф), което се изисква като ангажимент от страна на купувача, че иска да купи имота  и въобще не е в полза на купувача.  Лошото е, че в  масовия случай тези пари  се искат от купувача преди той да е видял документите на имота, както и тези за унаследяване, семейно положение и т.н. Всъщност най-голяма изгода има брокерът на купувача, защото му гарантират, че друг купувач с друг брокер няма да му отмъкнат сделката. Само че силно ме съмнява, че някой връща тези пари, ако има нещо, което да притесни купувача относно имота, освен ако не е очеизвадно, като налични тежести, например. Доколкото разбрах, това стоп капаро често се взима с хвърчаща квитанцийка, без продавача или брокерите от двете страни да поемат какъвто и да е писмен ангажимент за неустойки при установен проблем с документите за имота. А колкото до препредварителния договор - клаузите в него са последната възможна защита за купувача срещу реално платени пари. Не знам продавачът да блокира в чужда сметка 10% от стойността на имота (евентуалната неустойка), докато се извърши сделката. Ако трябва да съди недобросъвестен продавач, на купувача ще му струва доста време и пари. На практика ще му бъде отнета и възможността да си купи имот, защото при цените в София тези пари обикновено са съществена част от самоучастието му.

# 94 4 фев. 2018, 19:59 ч.
  • Мнения: X
Цитат на: ast2017 в сб, 03 фев 2018, 23:59
Българският закон е уредил такива случай. Ако си добросъвестен купувач, т.е. не си знаел, че има наследници след 5 години никой не може да има претенции към собствеността ти
Хм, съвсем не го е уредил. Точно болднатото от мен е уловката. Купувачът трябва да докаже, че не е знаел за наличието на наследници. Освен това, наследникът има право да предяви претенции до 5 години от момента, в който узнае за наследството. Обърни внимание надумата "узнае", т.е. практически може да претендира във всеки момент, твърдейки че тогава е узнал. Това са изключително тежки дела, ако се стигне до такива.

# 95 4 фев. 2018, 20:12 ч.
  • Мнения: 296
2000 евро не давам просто срещу квитанцийка.

# 96 5 фев. 2018, 01:58 ч.
  • Мнения: 9 876
Цитат на: the wishmaster в нд, 04 фев 2018, 19:59
Цитат на: ast2017 в сб, 03 фев 2018, 23:59
Българският закон е уредил такива случай. Ако си добросъвестен купувач, т.е. не си знаел, че има наследници след 5 години никой не може да има претенции към собствеността ти
Хм, съвсем не го е уредил. Точно болднатото от мен е уловката. Купувачът трябва да докаже, че не е знаел за наличието на наследници. Освен това, наследникът има право да предяви претенции до 5 години от момента, в който узнае за наследството. Обърни внимание надумата "узнае", т.е. практически може да претендира във всеки момент, твърдейки че тогава е узнал. Това са изключително тежки дела, ако се стигне до такива.
по-скоро, другата страна трябва да докаже, че е знаел
Ако в удостоверението за наследници не го пише, тогава човек от. Къде са отгатне?
Тогава и наследникът трябва да може да докаже, че едва сега е разбрал, а не преди 6 г

# 97 5 фев. 2018, 07:50 ч.
  • Мнения: X
Да, и другата страна трябва да докаже, че е знаел. И точно тези изисквания за доказване и от двете страни правят подобни казуси изключително сложни и трудно предсказуеми как ще се разрешат в съда. По тази причина например, всеки адвокат би посъветвал купувача да бяга от имот, придобит чрез завещание като дявол от тамян.

# 98 5 фев. 2018, 16:17 ч.
  • Мнения: 4 572
При нас стоп-капарото се даде в офиса на брокера на продавача, с нашия  брокер, срещу договор за двете страни, подписан, подпечатан, в който си описахме колко давам и как тези пари ще се приспаднат при предварителния договор. Такива хвърчащи листчета и пари на ръка - рисковано е.

Аз съм в кюпа на измамени наследници. Но не намерих адвокат, който иска да се занимава - минали били години от делбите и нямало смисъл. А имотите са придобити с документи с невярно съдържание. Но все пак - две наум с наследствените имоти. Преди време дори на търг на ЧСИ проверявах за един апартамент. Там трябва да е безспорно, т.е. да няма такива спорове. Да, ама приятел юрист провери, видя още наследници и каза, че според него е рисковано и може да се предявят претенции и след търга. Ходи после се разправяй в съда.

# 99 5 фев. 2018, 16:44 ч.
  • Мнения: 4 577
Весела, а какво е съдържанието на договора за стоп капарото? В смисъл има ли клаузи, в които да се казва при какви условия то подлежи на връщане, вкл. и ако не закупите апартамента? Според мен би трябвало да има даже клауза за компенсация със същия размер от продавача при разминаване между подадена информация от собственика и установено фактическо състояние по документите, например. Документите  (вкл. за наследници, семейно положение и т.н.) кога ги получихте – преди или след като оставихте стоп-капарото? Мен всъщност това ме притеснява - евентуални усложнения. Ако е от първи собственик, ще е чисто, но при старо строителство може да има завещания, дарения, повече наследници и т.н. Аз, ако установя някакви неясноти, по-скоро бих се отказала от имота, дори и да ми харесва, но някакси не мога да приема идеята да изгоря с едни 1000-2000 евро.

# 100 5 фев. 2018, 17:02 ч.
  • Мнения: 5 998
Не съм Весела,  но да ти кажа - има бланка на предварителния договор в интернет, може да я разгледаш. По принцип договора е стандартен и пише какво се случва, ако някоя от страните не спази предварителната уговорка. Има клауза и за капарото и в какъв срок се предвижда внасяне на останалата сума, при положение, че всички необходими документи са представени от продавача и са изрядни.

# 101 5 фев. 2018, 17:28 ч.
  • Мнения: 3 361
Договорите и всякакъв вид бланки ( за стоп капаро) търпят корекции, могат да бъдат вписвани условия, както и да бъдат махани такива, всичко е въпрос на договорка между страните.

# 102 5 фев. 2018, 17:51 ч.
  • Мнения: 4 572
За стоп-капарото помня, че беше за връщане, ако някоя от страните се откаже по основателни причини, или пък се разберем да разтрогнем по взаимно съгласие. Спомням си, че носеха документи, със сигурност не е било абсолютно всички за сделката. Примерно копие от нотариален акт, брокера ми преглеждаше. Много бързо след това подписахме предварителния договор. Но някои от документите не са трябвали, защото има ипотека в банка, с която е купен преди няколко години, няма наследници и подобни усложнения. Т.е. при ипотекиран имот част от опасностите ти отпадат. Сега моята банка изисква още документи, които са си стандартните преди окончателен договор - липса на тежести, кадастрални, няколко от община за семейно положение.

Като цяло забрави, че ще намериш апартамент, който ти харесва, и още преди капарото ще ти предоставят абсолютно всички документи. Много от тях са с някакъв период на валидност и просто е безсмислено да се вадят, преди да се намери купувач.

Просто предварителните договори и този с капарото трябва да се огледат добре, за да се реагира, дори да има лоши изненади. И внимателно с имоти от даряване, стари с много наследници и съмнително евтини Simple Smile

# 103 5 фев. 2018, 19:41 ч.
  • Мнения: 4 577
Цитат на: Vessela Nickolaeva в пн, 05 фев 2018, 17:51
Просто предварителните договори и този с капарото трябва да се огледат добре, за да се реагира, дори да има лоши изненади. И внимателно с имоти от даряване, стари с много наследници и съмнително евтини Simple Smile
В квартала, в който търся и с бюджета, с който разполагам, най-вероятно ще купя старо строителство. Затова и очаквам сложни ситуации като наследници и т.н., с които бих искала.да съм наясно преди да платя. Но ще видим, първо да харесам имот.

# 104 16 май 2018, 10:23 ч.
  • Мнения: 2
Здравейте,
Можете да намерите информация по темата на www.kakdaprodamimot.com .Има много статии свързани с документите и други проблеми, които може да имате при сделки с имоти. Ако има нещо неясно мога да помогна- пишете ми на лични съобщения, без възнаграждение. Моля, ценете времето ми и не прекалявайте Simple Smile

Препоръчани теми

Започнете да пишете...

0 резултати за

Добави филтри

Групи

Теми

Автори

Период

-

      Facebook login функцията е временно ограничена.

      Функцията за вход чрез Facebook login временно е ограничена.

      Можете да влезете във форума, като използвате потребителското име/имейл и паролата за BG-Mamma профил, които сте получили след регистрацията.

      Ако не пазите писмото и не помните паролата си, можете да използвате функцията "Забравена парола".

      Ако имате нужда от допълнително съдействие, пишете ни.

      Молим да ни извините за неудобството!

      Забравена парола? Вход

      Общи условия

      Приемайки общите условия за ползване на сайта, потребителят се съгласява да се запознае с правилата и политиката за ползване на форума и да ги спазва, както и при ползването на сайта да съблюдава българското законодателство, интернет етиката, правилата на морала и добрите нрави.


      НЕГ.БГ АД не гарантира за достоверността и пълнотата на съдържанието и не гарантира, че предоставените услуги ще удовлетворят изискванията на потребителя, нито че ще бъдат непрекъснати, навременни и сигурни. С приемането на общите условия потребителят се съгласява, че използването на предоставените услуги и информация е изцяло на негов риск и отговорност.


      НЕГ.БГ АД няма задължение да извършва наблюдение на информация, публикувана от потребителите, както и на информацията, съхранявана, пренасяна или направена достъпна чрез сайта, нито да търси факти и обстоятелства, указващи извършването на неправомерна дейност от страна на потребител.


      НЕГ.БГ декларира, че потребителските данни няма да бъдат предоставяни на трети лица, освен при поискване от съответните компетентни държавни органи или длъжностни лица, които са оправомощени да изискват такава информация съгласно действащото законодателство.


      НЕГ.БГ АД си запазва правото да изпраща анкети за проучване и подобряване на удовлетвореността от предлаганите стоки и услуги, маркетингови проучвания с цел разработка и предлагане на нови стоки и услуги в сайта, както и непоискани търговски съобщения до регистрираните потребители с цел информиране за нови услуги и стоки, предлагани от дружеството.


      Затвори

      Активация на акаунт

      Здравейте,

      Включете се в проучването на Frosch относно вашите предпочитания за почистващи препарати за дома. Попълнете анкетата сега – отнема само 2 минути.
      Благодарим ви предварително!

      Към анкетата

      Здравейте,
      Искаме да направим BG-Mamma вашето още по-любимо място за споделяне. Помогнете ни, като отговорите на въпросите в тази анкета:

      Към анкетата