Отдаване и наемане на имоти - какво се случва реално? - ТЕМА 35

Нали има срок този договор?

преди 2 - 3 г. проверявах условията за зелена зона за Лозенец.
Освен адреса на наемателя изискваха и колата да е на негово име и адреса в талона да е същия.
Той се отказа, защото колата е на името на фирма.

За ваканционен имот - според мен не е изгодно.
Край морето има много подобни комплекси. Сезонът е къс. Таксите за обслужване - високи. Туристопотокът не е кой знае какъв. Естествено, че комплексът ще предпочете да отдава своите жилища, а не чужди.
"Св. Иван Рилски" - Банско е така. Грийн лайф Пампорово и в Созопол, и редица други. В общи линии - собствениците реват, че ги облагат с високи такси поддръжка. Много от тези имоти се продават - в Сл. бряг, Св. Влас.
Мой познат купи с голям мерак в "Грийн лайф" - Созопол, и с още по-голям го продаде. Ползва го месец лятото. Не му излиза сметката.
Ако ще го ползвате вие поне 3-4 месеца, си струва. Но къде има толкова дълъг сезон - може би само край морето е хубаво от юни до октомври.

Благодаря ти, Тинтина. Мислехме за Банско, не за морето. Близо е до София и често можем да отскачаме. Искаме го за нас, но ако носи нещо няма да е зле 😀

В Банско купи колега на мъжа ми. Взе го евтино, набута се с още обзавеждане и ремонт, ходиха 2-3 пъти, мина им меракът и го продадоха.
Аз мислех за "Св. Иван Рилски".  Менажира го същата компания, която държи "Св. Марина" - Созопол. Мислих, мислих и се отказах. За тези пари ще обиколя толкова много места, вместо да робувам на имот, дето ще го чистя повече, отколкото ще го ползвам.

Харесала съм си апартамент в "Санта Марина". Още го обмислям. Струва ми се трудно за поддържане от София, обаче. Имам някаква бегла идея с още няколко собственици евентуално да наемем жена, на която да плащаме да чисти след гости, но всичко засега е само идея. За хора, работещи дистанционно, е много добра алтернатива, но ние сме със стандартна отпуска и не мися, че ще можем да се насладим достатъчно за парите, които се влагат.

Отдавна следя темите тук, но сега за пръв път се регистрирам и коментирам, защото точно изчислявах и гледах за Санта Марина наскоро, покрай едно youtube видео на брокерка. 17 евро на квадрат такса поддръжка, имотът в airbnb юли, август и началото на септември месец е на 340лв на нощувка, без таксите на airbnb, а останалото време е около 220лв на нощувка. Ако сметнем, че е напълно зает юни, юли, август и септември това са около 31000лв за тези месеци. Махаме такса поддръжка и са 27000лв. -3% от хоста за airbnb прави 26190лв. Таксите за ток и вода да кажем за тези месеци са не повече от 1000лв, още 500 примерно за данъци и други разходи и данък печалба 10% и остават някъде около 22000лв на сезон. Това не включва чистене, смяна на чаршафи и други, ако сметнем, че вземат 20% за това остават около 17000 за теб на сезон т.е под 6% възвръщаемост и това при положение, че 4 месеца е 100% запълнен. Тук, разбира се, не включвам и лихвата за ипотеката. Това, което "търгуваш" срещу малко по-голямата възвращаемост е по-ниската ликвидност на имота и по-ниското бъдещо увеличение на инвестицията ти в него.

Поправете ме ако греша или не съм включил нещо в изчисленията.

Не знам за изчисленията и капиталовложенията за Санта Марина, както и дали можете да очаквате такава пълна запълняемост, която да ви осигури очакваната печалба. Ние сме почивали 2 пъти там, наш добър познат има студио, през 2017 и 2021 г. Първият път ни даде студиот с отстъпка, мисля че беше 50-70 евро /договори се с управителя, който менажира комплекса, но познатият ни беше на много висока позиция във фирмата, която е собственик, или каквото и да е относно около комплекса/. Студието си беше хубаво, всичко беше наред, имаше 2 или 3 заведения, които работеха на територията /май бяха 2/. Тъй като ние не закусваме сутрин, понякога обядвахме в едното, понякога в на плажа /имаше 1-2 "капанчета" с по-нормални цени/, а вечер - понякога в другото, и на 2-те цените не бяха много  ниски, или пък ходехме Созопол с влакчето, защото в комплекса има проблем с паркирането и предпочитахме този вариант, а ако закъснявахме - с такси, май беше 5+ лева.

През 2021 г. бяхме отново, в същото студио, познатият ни собственик беше на друго място и на по-висока позиция, но ние и не сме коментирали отстъпка, може би платихме 100-120 евро на ден. Всичко отново беше наред със студиото, но, ресторантите не работеха, т.е нито обяд, нито вечеря, освен ако не си купиш нещо от супермаркета и ако искаш студена вечеря на мезета, или пък да притоплиш нещо, или пък да "завъртя" една манжда, все едно съм си вкъщи. На плажа, капанчетата бяха направили двойни цени и поради тази причина имаше много приходящи с хладилни чанти и си беше като селски пикник. Отделно, че чадъри и шезлонги май бяха отоло 30-32 лв. Влакчето тогава не работеше /все пак беше след пандемията/, имаше някъкви шатъли до Созопол, ходихме 2 пъти да обядваме, цените по български "морски", но пък беше вкусно и хубаво - полупразни ресторанти, красива гледка, такси на връщане - 8 лв., ако не ти се чака шатъла, защото беше в 4 ч. следобяд.

Но, за тези 4 години разлика, бяха усвоили част от брега и имаше техен плаж - 10-ина шезлонга на нещо като 2 м. плажна ивица, но си плащахме на момчетата там да ни запазват 2 шезлонга, отделно по зелени площи имаше също шезлонги, около изграденият ресторант, в който обядвахме няколко пъти, вкусно, но нямаше чак толкова голям избор, или пък ние не ядем "мешана скара" на обяд на 30+ градуса.

Сега, след още 3 г., нещата може да са променени и вие, като евентуални бъдещи инвеститори сигурно сте по-наясно как е инфраструктурата в момента, може за airbnb да е удачно, за други "случайни" посетители може и да им хареса, но ако няма особена промяна, може и да не повторят или пък отзивите, не заради собствеността ви, ако стане такава, а поради други "съпътстващи" недостатъци, да не ги накарат да дойдат отново.

Относно дистанционната работа - имам позната, работеща за голяма чуждестранна фирма, на добра позиция - от 2 или 3 години наема етаж от малка къща в Царево за 5-6 месеца, а през зимата - някъде около Банско, за 3 месеца, т.е. и с пари, хората на такава работа, освен ако не са "босове", търсят приемливи за тях варианти, защото парите за нощувка в нещо по-скъпо могат да ползват за други неща /хобита/ в свободното си време.

Не знам за каква инвестиция става въпрос, но трябва добре да обмислите всички плюсове и минуси. Ако просто имате пари за влагане, и не търсите голяма печалба - просто добър летен имот за вас и семейството ви, а ако нещо дойде като плюс, добре дошло.

Да, тук въпросът е дали човек има едни пари да вложи или тепърва ще се напъва с ипотека. Относно изчисленията от по-предишния пост - моите наблюдения са по-различни. Според изчисленията ми студиото би се изплатило за около 15 години, което за инвестиция е доста. Има имоти, които се дават на високи цени, но има и такива по около 120 лв. на вечер във висок сезон. Инфраструктурата става все по-зле, апартаментите - все по-скъпи.

Комисионата на airbnb не е ли 15%?

Пропускате няколко неща:
1."Ако приемем, че е напълно зает..."
Приемете, че истинският сезон със 100 процента заетост е август и до 15 септември. И пак не е сигурно, защото има стотици свободни места в Созопол и все повече местните реват от краткия сезон.
2. Паркинг. Комплексът не предлага безплатен такъв.
3. Чистенето е вече 50-70 лв. на посещение. А от чистотата зависи рейтингът на имота, много зависи, а рядко се намират съвестни хора за чистене.
4. Таксата поддръжка сега е 17%. Утре може да стане 20, а вие нямате механизъм на влияние. Новото 20 на поддържащите фирми е да гласуват на ОС тези, които дават под наем, да плащат три до пет пъти по-висока такса поддръжка от останалите собственици. Руснаците реват в имотните групи във Фб, оттам знам.
Та - има много неизвестни в това уравнение, върху които нямате контрол.

Ако търся морски имот за инвестиция - бих избрала апартамент в сграда без такса поддръжка в Бургас близо до плажа. Или в някое от курортните градчета на юг - Черноморец, Царево, Ахтопол.

По въпроса колко често наемодателят да идва да вижда жилището...(в края на предната тема)

Аз съм си писала 1 път месечно. Но един път ми е досатъчно, за да преценя как даденият наемател живее и поддържа, след това не досаждам.  Но клаузата е важна и трябва да я има в договор за наем.

Интересно видео за цените на тенденциите в цените на имотите, говори се и за съотношението наем-цена, с доц. Сарийски. Малко е дълго, но който се интересува от по-професионален поглед.
https://youtu.be/eaj_OH4BLcE?si=lEMmAak18fMIPhWc

Вие искате ли паспортите на наемателите, като сключвате договор?
А снимате ли си ги, както в банката сканират

Да, идеята на изчисленията беше при идеални условия, като съм включил и 20% за почистването, което в слабия сезон излиза 44лв, а в силния 64, близо до споменатите 50-70лв. Относно таксата поддръжка - не знаех, че на тези, които дават под наем искат да ги увеличават, чувал съм, че в yoo bulgaria в Обзор има опция да ти го отдават под наем срещу 20% комисионна(може вече да се е променило значително).

И аз не бих инвестирал в такъв тип имот, по-скоро в същите, които споменаваш по-горе.