Пазарна оценка на имот за продажба

Въпросът с правилната оценка на имот, особено на къща, при това при динамичен пазар не трябва да е така лаишки. Това го правят за банките, имат си оценители, като логиката е да не се мине банката с това, което се ипотекира.
За да може да се направи добра оценка трябва оценителят да знае поне 3 еквивалентни имота, които са се продали последно време. За апартаменти има някакви усреднени показатели и голяма агенция може да разполага с подобна база данни.
Та, според мен оценител няма да свърши работата. Не и това, от което се нуждаете – число, при което да не се минете, в същото време имотът да не залежи на пазара.

Честно казано, не съм изобщо запозната с продажбите. Четох из форума и нета,  говорих с познат брокер, който ми каза, че ми трябва пазарна оценка и, че е най-добре да се иска от няколко фирми, които се занимават с това и че първо се прави оглед и тогава св дава цената. Също, че оценката е около 200-300 лв.

Тогава кое е най-доброто решение? Да се даде на брокер и те да се занимаят с това? А тогава има ли възможност да се даде на няколко различни фирми за продажба. Винаги съм мислела, че аз казвам цената на брокерите, а те се опитват да го продадат. 😁

Банките не правят ли данъчна оценка за кредит, а не пазарна при продажба? Аз не би трябвало да имам общо с тях даже.

Пазарна оценка през оценител обикновено искат банките, когато отпускат ипотечен кредит и вие сте купувача.
На вас ви трябва ориентировъчно реална пазарна цена, на която да продадете и да не се чувствате прецакани.
Може да разгледате сайтовете за имоти, за да добиете представа подобни къщи на какви цени вървят.
Може да се обърнете към по- голяма агенция за недвижими имоти да ви посъветва, но е много вероятно те да се опитат да ви вържат да ви представляват и да ви кажат по-ниска цена, за да се реализира по- бързо сделка и да си вземат комисионна.

Вече сме разгледали сайтовете за продажби, има и други имоти в населеното място, които се продават, но всички са безкрайно различни.

Лошото е, че при къщите е доста сложно - канализация, дворно място, положение, допълнителни постройки. Има разлики в това дали разгърната площ е на два етажа, на един, на три. Трудно се ориентираме сами в реалната или дори средната цена (имайте предвид, че за имоти, които според мен си приличат, цените са от 50 до 100 хиляди). И в случая трябва да се прецени и цената на самата земя каква е, отделно от тази на строежите на нея. Още повече, че в имота не се живее и малко или много е занемарен, което също влие на цената. Затова търся експертна оценка, която да ни даде някаква реална представа.

Затова и ми се иска някой експерт, който си разбира от работата, да се захване с това. Имам вече контактите на адвокат по имотно право, но той е необходим на по-късен етап.

Ние разгледахме сайтовете, посъветвахме се с агенции и пуснахме имота на леко по-ниска цена. Продадохме го за три месеца.
Обаче при нас беше стандартна панелка.

При апартаменти е доста по-лесно. Никога не ми се е налагало да се занимавам с къща, а търсене има. Няколко души вече питат няма ли да я продаваме, защото търсят.

Пратих запитвания до няколко агенции, ще видим какво ще кажат.

Аз не съм чувала на продавач да му трябва оценка. Те са суууупер ниски и нереални. Оценката трябва за банката и я "поръчва" купувача.

Цената е тази, на която купувачите са склонни да купят. Огледайте сходни имоти (в същото населено място и подобни), със сходни екстри, подобрения, тръгнете от по-висока цена, която може да коригирате, ако видите, че няма интерес.
Пазарна оценка като документ не ви е необходима. Тя се изисква от купувача, ако се финансира с ипотечен кредит. По-полезно ще е да се консултирате с брокери на недвижими имоти, които са запознати с предлагането наоколо.

Мисля, че не съм се изразила правилно. Не ми трябва пазарна оценка като документ, не ми трябва и такава, която изискват банките.  Като документ ще имам единствено оценка на къщата от конструктор за състоянието на самото жилище.

Искам някой експерт да дойде, да огледа имота и да каже: 
"Пазарната цена на този имот е толкова и толкова, защото имате тези плюсове и тези минуси. В този район други подобни се продават за толкова и толкова пари, затова и вие можете да го продадете като максимално толкова, като минимално, толкова"

И ми се щеше това да бъде човек, който е независим, а не част от агенцията, която ще продава този имот.

С други думи - вместо аз да се занимавам и да гледам подобни обяви, да звъня по агенции, да идват брокери и да ми дават цени, да платя на експерт и той да свърши това вместо мен.

В нета намерих доста фирми, които правят такива оценки - при продажба, при наем и т.н. Явно обаче не ги ползват много хора, защото не мога да намеря мнения. Явно всеки предпочита това да свърши сам или с брокер.

И аз това щях да кажа - брокер ще ти свърши работа.

В крайна сметка намерих точната терминология:  "Експертна пазарна цена" - това търся.

Не ми се щеше да чакам на брокерите да ми кажат за какви пари ще го продават, исках да си имам нагледно всичко и защо е такава цената, но явно на нашия пазар те са вещите лица.

И аз мисля, че кадърен брокер ще ти свърши работа.
Обикновено точно тези фирми за оценки, които си гледала, са същите, които банките наемат. А банковите оценка са пълна парлама за мен. С някакви коефиценти (за изложение, канализация и т .н)  + сравняване на 3 оферти от някой сайт за имоти,  ти "изчисляват" и твоята цена.
Та или голяма агенция, или препоръчан агент. В темата за имотите във форума има една агентка, може нея да питаш за съвет, доста е отзивчива.

http://ocenitel.bg/imoti/

Между другото заради тези "3 оферти" има страшно много фалшиви обяви. Все пак масово оценката се прави на база "колко ви трябва", но трябва и да изглежда правдоподобно черно на бяло. Два пъти сме пускали такава оценка и О, Чудо, и двата пъти беше с 1 000 - 3 000лв над това, което ни трябваше.
Аз не бих се занимавала с оценител и не бих си пуснала апартамента да се продава на цена, казана от оценител.

Продавам апартамент в момента, за да определя цената, на която да го пусна за продажба, поканих брокери от 5-те най-големи /според мен/ агенции и те ми казаха 5 различни цени. Избрах този, който ми каза средната цена. Двете най-ниски и двете най-високи /които обикновено продавачите избират/, в моя случай отпаднаха. Просто този със средната цена ми беше най-убедителен и изглеждаше професионалист. Той и ще го продава. Дали съм направила правилния избор, за сега не мога да прецения. Но така подходих аз. Вероятно и други хора правят същото.

Фри, ползвала ли си ги тези оценители?

Иначе, да, за съжаление май сте прави и тези "независими" оценки не са това, което си мисля. А така ми се искаше да платя на някой и да знам, че ще получа нещо качествено.

Междувременно се ориентирах и аз към агенции и брокери, сега ще потърся и брокерката от форума, благодаря за съвета.

Разгледах пак обявите за къщи в моя район...ама то е потресаващо, парцел в регулация се продава за двойно повече пари от къща с двор. Или къща се продава с двор, но е дадена обща цена и в обявата излиза, че квадратен метър от къщата е 1800 евро...
Или са сложили цена самона къщата, без двора... изобщо...

Mari707, и аз натам почнах да се ориентирам.

Лично мнение - и оценителите не са много независими, и вещите лица не са много вещи. Юристи са се хванали за главата от вещите лица, наемани по дела. При социализЪма оценките в съда се правеха от вещи лица, и тогава го имаше моментът на "преговори" между вещото лице и страните по делото.
А оценителят "оценява" според това кой е клиентът или който от заинтересованите лица успее да го "заинтересова" повече. Поне в България е така, в други държави сигурно е различно.
Пак казвам - лично мнение.
Мисля, че брокерите са по-навътре с пазара от оценителите. Какви са обективните + и - на дадения имот няма особено значение, важно е какво се търси от купувачите. А те не винаги търсят обективните +ове. Това, което е направила Мари, е добра идея. Но без ексклузивен договор с агенцията, че може да ги мързи да рекламират имота и само да чакат да им падне купувачът на гюме. Ако видя, че не си дават зор, бих ги сменила. Та моят съвет е, ако си избереш агенция, не подписвай ексклузивен договор с тях.
Карамелина, къщата и дворът се продават общо на цена Х, никой не си прави труда да разбива цената по компоненти. Цената на парцел в регулация без къща може да е по-висока от къща в окаяно състояние и за събаряне с буренясал двор. Писала съм и преди, защото продадохме такъв имот в София - дай някакви пари за облагородяване на двора, сигурно в населеното място има хора, които косят трева, скубят избуяли дървета и бурени. Изхвърли и всички боклуци, които неминуемо са се събрали през годините в двора. Просто направи така, че да се вижда хубаво двора, с "джунгла" купувачите не могат да видят предимствата на двора.
На огледи не говори за недостатъците на имота, нека сами да си ги установят. Не е твоя работа да ги изтъкваш. В случая интересът ти е да продадеш на максимално висока цена и в това няма нищо лошо или неморално. 

man_darin_ka, благодаря за съветите, абсолютно си права.

И аз мислех, че ще трябва малко облагородяване на двора, а и нещата от къщата ще махам, защото има доста, които могат да се продадат отделно. За съжаление в наше село явно всички са мързеливи, защото от години търсим някой да ни поддържа градината и двора и никой не се навива. Слава богу, поне него го наглеждаме, защото за момента я ползваме като вила.

Обаче с тези цени, май ще дам едни Н на брой хиляди да бутна къщата и тогава ще продавам парцел. Ако наистина са двойни.

Ориентирах се вече към брокери, ще видим какво ще кажат. И, да, нямам намерение да подписвам ексклузивен договор, защото в селото често има хора, които търсят къщи, я за деца, я за познати, и може да изскочи някой местен.

В една агенция предлагат пазарна оценка на цена 100 лв, а ако продавам чрез тях, ми е безплатна. Така че варианти много.

Карамелина, дори да си наемеш фирма да ти пооправи двора или такава да изнесе боклуците, пак ще ти се "отплати" с по-висока цена заради по-добрия вид на имота.
За бутането - според мен не се занимавай с това, ако сериозен купувач иска да строи ново на това място, той ще си свърши тази работа. А може да се появят клиенти, които не искат да се занимават с ново строителство, но могат да постегнат къщата.
Кажи на съседи/познати в селото, че смяташ да продаваш, остави им телефон, да могат да се свържат с потенциални "свободно" бродещи купувачи. Непосредствените и близките съседи са първите кандидат-купувачи. Обикновено отрасналите деца вече са семейни и старата къща не им е достатъчна, но искат да са близо до родителите.

Да, натам се насочи и моето мислене. Виж, за фирма да почисти не се бях сетила, сега ще ги разгледам, мисля, че някои от хамалите предлагаха това. Но първо ще си разгледам аз нещата. Малко късно се сетихме да продаваме, лятото мина и не съм убедена, че някой ще купува къща есен/зима, но какво да се прави.

За ексклузивния договор съм напълно съгласна, че не трябва да се подписва. Аз подписах и сега вече съжалявам. Мислех, че това ще ги мотивира повече, но за сега не е така. Въобще не правят каквото очаквах, за да популяризират продажбата. А аз губя време. Исках да продам със сигурност най-късно Септември - Октомври, защото съм си харесала друг апартамент, но не виждам как ще стане. А договора е за цели 6 месеца и почвам да мисля варианти, как мога да го прекратявам предсрочно, ако продължи това мотаене. Чувствам се много неприятно и излишно вързана.

Карамелина, за изхвърляне на боклуците - фирма Кърти-чисти-извозва или Почистване на мазета и тавани. Има и фирми, които предлагат контейнери за боклук - те ви го карат, вие сами си го пълните, след това фирмата го извозва и толкова.
За двора - фирмите за озеленяване на дворове и екстериорен дизайн биха ви свършили работа, въпросът е да се договорите за цената. Виж в най-близкия до селото град какво е положението с тези фирми. Софийските ще ви начислят доста пари заради това, че е извън София.
Един съвет - извади си още сега скица от кадастъра или от общината, ако още няма цифров кадастър на селото. Често има грешки в кадастъра, които отнемат време (и известна сума пари), за да се отстранят. Става дума както за графичните данни, така и за собствеността на имота. Има много грешки и непълноти, повярвай ми. Провери си и документите за собственост - ако е купуван парцел и в нотариалния акт не е описана къщата и останалите постройки в него по скица, трябва да търсиш документи у вас и в общината, че строежът е бил разрешен и законен. Ако нямаш или не намериш в общината строителната документация, не можеш да продадеш къщата с постройките, защото се водят незаконни, а те не могат да се продават.
Мари, ти пак си добре с 6 мес., нашият ексклузивен договор беше за 1 година.

Мари, ти пак си добре с 6 мес., нашият ексклузивен договор беше за 1 година.
[/quote]

И какво направихте? Чакахте ли да Ви свършат работа или го прекратихте предсрочно?

Те купувач намериха, ама се мотаха почти 9-10 месеца със самото изповядване.
Е, имаше малки препъникамъчета по документите, но не бяха непреодолими, но от агенцията просто за дълги периоди нищо не правеха.
Като дойде едномесечния срок за предизвестие за прекратяване (иначе се подновяваше автоматично за още 1 година), им написахме такова, но те отказаха да го получат.  Пуснахме го по мейл и препоръчано.
След това се разбързаха.

Мандаринка, селото не е извън София, даже се води квартал на София. Не ми начисляват допълнителни такси за нищо. Имаме дори фирма за озеленяване в него. Така че това е добро решение, благодаря за идеята.
Но за извозването и чистенето ще платя - не мога да си представя да се ровя из тавана и мазето, или гаража.

Това с екслузивните договори е ужасно. В никакъв случай не искам да сключвам такъв.

Благодаря за идеите и съветите. Този уикенд ще почвам да действам по-малко.

Всичко ни е извадено от общината, тъй като е наследствен имот и вадихме каквото се сетим. Имаме документи и разрешителни даже за временните постройки, гараж, канал, сонда. Там поне съм спокойна.

Супер, щом с документите всичко е наред.
Ориентирай се в цените в района и почни от малко по-висока цена от тази, която ти се струва разумна. Ако не се появяват купувачи на тази цена, можеш да я коригираш надолу, или да свалиш на сериозен кандидат.
 На купувачите обаче им изглежда кофти цената да се вдига. Та по-добре да е обратното

Мандаринка ужас

Добре че сподели. Не сме от София но и нас така ни мотаят. Понеже не ни е спешно вече сякаш клоним към да се отказваме. Аз мислех че само при нас така баааааавно се получава.

То май това си е стандартно при проджаби на каквото и да е. Първо да я почистя, да викна брокери,  и да видя дали от съседите не търсят.

А тези ексклузивни договори всъщност имат ли правна обосновка? И няма ли в тях описани неустойките?

Ами договор като договор, щом си го подписала, значи си се съгласила. Не е за нещо противозаконно.
Неустойки има - ако в срока на договора продадем на което и да е лице, независимо дали е доведено от фирмата или не, им дължим комисионна.
Първо питай съседите, после брокерите, че ще вземат брокерите да искат комисионна и от теб, и от съседите. При нас беше така, говорихме със съседа, той имаше интерес, от агенцията подписаха договор и с него. Не че са го намерили те като потенциален купувач. Той се отказа, просто си мислеше, че имотът като е в лошо състояние и не можем да го поддържаме, ще се съгласим на каквато и да е цена.

Ей това си го мислех като проблем още в началото. Затова и тръгнах да търся експертна оценка всъщност.

Е, то нашият имот наистина беше в много лошо състояние - обрасъл двор тип "джунгла", ама истинска, пълен с боклуци от всякакъв вид. В къщите също беше така - пълно с разхвърляни боклуци.
Но пък продадохме на цена +10 х. от тази на съседа, а купувачът е казал тази седмица, че е бил съгласен и на +20 х.  Имахме си базова цена, под която не бяхме склонни да паднем. Тя беше ниска, заради състоянието на имота, по наша преценка. Но все пак и не бяхме склонни да подарим парцела като минимум.
След това купувачът разчисти и изчисти двора за по-малко от седмица с роднини и приятели. Това му е отнело повече труд, отколкото пари.
И къщите е стегнал, в смисъл най-неотложните неща като покривите. То течове нямаше, но за всеки случай е претърсил и пренаредил тук-там керемидите. Ние пък оставихме доста материали като керемиди, тухли, дървен материал, човекът беше коректен през цялото време, докато течеше сделката.
Когато се появяваха случайни, блуждаещи купувачи в квартала, ние пък бяхме коректни към агенцията и винаги сме казвали, че продаваме с брокер. Понеже сме от балъците, дето си държат на думата и на подписа.

Оценки колкото и оценителите. Не бих давала пари за такива измислени оценки.  Пускам имота от най-високата цена, която мога да измисля. И чакам. Пазарът сам ще си покаже, коя е вашата цена.  Ако никой не се обажда, намалявате. Ако телефонът звъни на пожар, увеличавате.
Ако ликвидираш къщата продаваш само земята. Понякога, обаче купувачът може да е заинтересован да купи съборетината и той да я разчиства, защото ще ползва после нейното петно и ще си построи нова къща там. А ако е само земя, трябва да се разправя с общината, като реши да строи.
Аз живея в чужбина, тук оценителите работят по еднаква процедура, като правят оценките. Взимат предвид вида на сградата, или земята, както и конкретното състояние - занемарено, реконструирано, след ремонт и т.н. Слагат снимка в оценката, също и задължително прилагат поне 3 оферти от пазара на подобни имоти.
В случая на селски къщи и вили, важно е дали има вода, канализация и ток.
Брокери на извънградско едва ли ще ходят, ами приготви като за начало едно видео за представяне на парцела и си дай обява. Разбира се, колкото можеш оправи двора, оплеви, окоси тревата, сложи ограда, ще му вземеш повече.

Ма тя не е чак такава съборетина - все пак я ползваме за вила. Просто си иска поддръжка, защото не се живее постоянно. Има си всичко, реално е в София. Има си зеленчукова градина, барбекю, фурна, по плочките единствено има трева и пада мазилка тук- там. Боклуците за изнасяне са дрехи, мебели, инструменти и посуда. Има си ограда и то хубава, други постройки. Всички ламарини и ръждясали боклуци са изнесени много отдавна.

Но аз си я знам и си казвам, че се руши, защото като отидем за един ден и то си изглежда пусто и изоставено, колкото и да се пробваме с поддържка. Някак си не мога да я видя с други очи. 😁

 Но виж, не се бях сетила, че ако много звънят, то цената е ниска. Благодаря!

Щом сте решили да я продавате, трябва да я приведете във вид, купувачът не иска да види там дрехи  и стари мебели. И без това трудно се продава, а тази гледка отблъсква клиентите.  Измажете стените, къщата, (да не пада мазилка),  Опразнете помещенията.

Пепина, жената обясни по-назад, че имотът не е в отчайващо състояние, не е необитаем, ползват си го като вила, но вероятно е сезонно. Боклуците са само в мазето и на тавана, и в гаража. Дворът се поддържа от фирма, има си подобрения - насаждения, барбекю, добра ограда. Не е на село в прекия смисъл на думата, а вероятно в кварталите на София отвъд Околовръстното, примерно, без да знам конкретно, Доброславци, Нови Искър , и др. Това са си съвсем устроени квартали, с ток, вода и канализация, магазини, детски градини и т.н. на малко разстояние от града. И ако погледнеш съседните теми за къща до София/апартамент в града, ще видиш, че има търсене на такива имоти.
Прорасналата трева между плочките е добре да я изскубят, те самите или да поръчат на фирмата за озеленяване, която поддържа двора.
Ако опразнят съвсем къщата, ще изглежда по-зле, защото ще има вид на необитаема. Изхвърлянето на боклуците, което ще направят и махането на прорасналата трева между плочките си е достатъчно. Леко ронеща се мазилка тук-там може и да замажат, ако искат, ще си личи, естествено.
Та могат да направят леки подобрения във външния вид, но тотално разчистване, поне според мен, не е необходимо. Ако изнесат всичко, ще трябва да ходят само за да поддържат и пак ще се вижда, че е необитаем имот. С козметичните подобрения ще могат да продължат да си я ползват като вила, докато се намери купувач. И няма да "крещи" имотът - продаваме, за да се отървем, че не можем да се грижим за него.
Аз поне така разсъждавам. Не съм брокер.

Относно боклука.
Защо продадохме нашия апартамент за 3 месеца?
Защото беше изчистен до шпакловка и замазка.

аз, ако съм в ролята на купувач, на такова жилище ще му сваля веднага цената,
Пример:
 ако има стара барака на двора, ще приспадна цената за изхвърлянето и.
Ако има напукана мазилка на къщата, ще искам да свалят с толкова лева, колкото струва измазване на къщата.
Ако има стари мебели, които не ми харесват, или посуда от живялите там, ще поискам цената надолу, с парите за намане на контейнер от фирма за изчистването.
Ако стените не са измазани и чисти отвътре, ще си намаля с цената на латекса/замазките.
Това дали е обитаем имотът, за мен няма значение, но ще проверя има ли вода, има ли ток.
Аз самата съм продавала жилище с мебели, но клиентите имаха съвсем различна представа за стаите, всеки е различен. Накрая си прибрах мебелите. Купувачът предпочете да му е по-ниска цената.

А защо навсякъде казват, че не трябва да се прави ремонт преди продажба. Извинявайте, но ако дам пари за ремонт:
1. Цената на ремонта ще е разликата в цената за продажба.

2. Какъв в тогава смисълът да продавам, след като ще стегна къщата.

Дори не е след околовръстното, пред него е. Води се квартал на София, но е само с къщи. Бараките са масивни постройки, за които има разрешително, така че това не е предпоставка за сваляне на цената. Даже се водят зимници, а не бараки.

Също така, извинявайте, но къщата все пак е обитаема - какви са тези неща да се хвърлят мебелите и дрехите?! Та аз не продавам изоставен имот в нищото, ползваме я сезонно както каза една потребителка. Дали аз ще дам пари за изнасяне или ще я продам по-евтино, но няма да се занимавам с това, реално не виждам разлика. Може и да греша, все пак не съм продавала до момента.


Пепина, ако дам пари за латекс, мазилка, майстори и т.н - тогава по-високата цена, на която ще продам къде е? Дали ще взема за нещо 1000 лв или 2000, от които 1000 съм дала за оправяне и е минало време...

Чакайте сега, ако не ви се разделя с къщата, не я продавайте, обитавайте си я.
Ако мебелите не са за изхвърляне, преместете си ги другаде, продайте ги. Каква е вероятността бъдещият купувач да харесва друг стил мебели или да има свои, които ще си пренесе, или да иска да си купи нови - голяма е.
Ако искате да я продадете евтино, това е най-лесната работа, купувачите ще се наредят на опашка и никакви усилия от ваша страна. Аз ви съветвам с цел да я продадете на възможно най-високата за вас цена. А тогава ще трябва да се потрудите малко.
Колкото до парите за ремонта, ами така ще се направи ремонта, че да се вземат много повече пари, в сравнение с неремонтитано. С други думи, ще ги избиете при продажбата.
С каква цел я продавате тогава, може би трябва да се тръгне оттам?

За да си купят апартамент/и, много ясно. От вилата файда няма.

Аз те разбрах какво питаш. И аз мисля да продавам имот по същия начин.

Значи, можеш да направиш така. Отиваш в някоя банка и разпитваш за ипотечен кредит, все едно ти си клиента, решил да купи имота ти. Банката ще ти каже с кои оценители работи. Избираш си някой и се договаряш по критериите на банката да ти направят оценка. Около 200-300 лв е и аз така знам. Аз бих избрала по-изгодната оферта за оценка. Оценителите по принцип работят с вещи лица.
Друг вариант е сама да се свържеш с вещо лице, строителни инженери, които да оценят на колко ще възлезе един ремонт, като първо ще ти дадат проект за ремонт. Така ще знаеш на колко възлизат минусите. Всичко това са разходи, обаче. Виж кой може да ти свърши работа за по-малко разходи.

amy_nka благодаря за идеята! Засега ще видим какви цени ще дадат брокерите, като ми казаха, че те слагат малко по-високи цени заради комисионната си. После ще изберем кои от тях да продават.

Отказах се от експертната оценка на този етап. Ако брокерите дадат много различни цени или ни се стори ниска цената, ако се опитат да изтъкнат основно минуси за тази цена, тогава ще направим и оценката.

Имам познат строителен инженер, който междувременно ще направи конструктивна оценка на сградите, за да съм подсигурена, че няма проблеми с къщата.

Вече имам запитвания от познати, но не мога да им кажа цена.

Брокерите нямат сметка да дадат по-ниска цена, тъй-като са на сметка да печелят уговорен процент от по-висока сума. Дори, нарочно биха надули цената, за да създадат изкуствена конкуренция, изкуствен пазар. Реално какво търсене и на какви цени има няма да ти кажат. За това има обяви, които стоят в порталите за недвижими имоти с години. Просто трябва да се поставиш на мястото на купувач. Купувача ще плати, толкова колкото може да плати. Банките са по-наясно с пазарните цени, според мен, понеже повечето купувачи на имоти, теглят ипотечни кредити. Банките никога няма да са на загуба. Ако не си сигурна дали имота има повече минуси, от колкото плюсове, според мен експертната оценка е удачна. Така ще знаеш една банка колко пари би отпуснала на един купувач, т.е. колко може да плати купувача.

Брокерите, ако много вдигнат, няма сделки. Така, че ще са по-умерени в случая. По-скоро ще искат лесна сделка, за да вземат нещичко.
Потърси статистики за цените в София, има в интернет. Щом се намира близо, може да го има този квартал.

Сериозен купувач сам ще си наеме доверени лица за обследване на имота.
Не само за конструкция, а и за течове (термокамера).
Ще проучи за подпочвени води, свлачища относно парцела.
Съседи.

Не мисля, че сте имали намерение да правите такава оценка.
(субективна е)
Темата е с друга цел (който разбрал - разбрал  ).

Темата е за пазарната оценка, която исках да ми се изготви. Тоест - пазарна цена.

Иначе и тази оценка, която вие спомената ще направя, защото искам да съм сигурна, че всичко е наред преди да започна продажбата. Знаете, че всеки ще се опита да смъкне цената като изброява минусите и ако аз нямам ясна представа какви са те за къщата, включително конструкция (тъй като е гредоред), няма как да съм сигурна. Иначе купувачът също би трябвало да си наеме хора, но пък аз предпочитам да имам всичко необходимо. Подпочвените води са ясни, защото са ни даже в регулация - имаме разрешение за сонда.

За минусите имах предвид, че на нас ще кажат минусите, докато на купувачите плюсовете.

Да си призная, наистина ми се искаше да има хора, които се занимават само с оценка на имота и определяне на цена и те да не са свързани с брокери. В момента цялата седмица след работа ще ми е заета да водя брокери, които да оглеждат и да преценя чак след това ще продаваме ли или не.

Конструктивно обследване(доклад):
http://www.gotoviproekti.eu/bg/%D0%9A%D0%BE%D0%BD%D1%81%D1%82%D1 … %D0%86%D0%86.html
В общи линии така трябва да "изглежда",
като лицето(фирмата) да е с удостоверение от ДНСК.
https://www.dnsk.mrrb.government.bg/UI/Home.aspx?0ZKDwUgLUJomQ%2 … aJkdtGY%2Bq8BYZDi

А иначе за пазарната оценка, то предполагам, че няма да ви допадне:
http://ispn.mjs.bg/MJ/ispn.nsf/943397BA48B1D55FC2257E3100462536/$FILE/Rudarci.pdf

Информация на килограм...
Удостоверението, че конструктор има правоспособност не се издава от ДНСК, а от камарата...

За да се издаде удостоверение от ДНСК,
https://www.dnsk.mrrb.government.bg/UI/Home.aspx?0ZKDwUgLUJomQ%2 … aJkdtGY%2Bq8BYZDi
пп това е за надзора за строежи 1-5 категория  
то лицата трябва да са с правоспособност, отразена в камарата на инженерите
http://progenerate.eu/6947-kriterii-kiip

Бля-бля. Нужно е удостоверение от Камарата. Ама от търсачи на инфо в нета и съветващи хората!

Е, нали това удостоверение е за това.
А и членски внос, всяка година.  
bachkator,
не забелязах нещо по същество да сте написали по темата. 

Не се карайте. Моят познат е напълно правоспособен - доктор на науките, преподавател и т.н. Конструктивната оценка освен това е за мое спокойствие, купувачите ще си направят тяхна, пресполагам. Така че не е и нужно чак толкова официална да е.

Пазарната оценка ми допада, но за съжаление не успях да намеря качествен изпълнител на това. Както писаха потребители преди това - повечето гледат усреднена цена на имот от други обяви. Затова и двама познати - архитекти, ще дойдат да огледат къщата, за да ме посъветват кое има да се оправя и в крайна сметка с тези три мнения мога да преценя колко надолу или нагоре да стае цената.

П.С. Не съм сигурна, но май линковете на PAV1 са по-скоро за строежи - предстоящи и настоящи, отколкото за оценка на стара сграда. Също предполагам, че удостоверения са нужни само за официални договори.

За да се получи пазарна цена, то успоредно се прилагат два метода(Възстановителна стойност и Сравнителна стойност), като за всеки метод е с относително тегло(сбор 100%).
Постнах точно пазарна оценка, на стара двуетажна сграда, изградена през 1945г.
http://ispn.mjs.bg/MJ/ispn.nsf/943397BA48B1D55FC2257E3100462536/$FILE/Rudarci.pdf

А каква е принадената стойност за карамелина (и всеки друг, който реши да чете) от написаното?

Същата, каквато е ученик да може да ползва, като първо да научи за съществуването на:

Тоест - сравнителната стойност е 80% от цялата оценка (по това, което PAV1 e публикувала). Малко ми е странно, при положение, че ако аз купувам, да, ще искам да знам как вървят цените в даден район, който съм избрала, но от друга страна, особено при стари сгради, ще има доооста за ремонт. А те дават на възстановителната само 20% тежест. Предполагам, че така се работи по цял свят, де, но не ми е особено логично.

karamelina2000,
Всичките ли постройки, покрай вашата са на гредоред?
Поне такива сравнявайте.
(е и др. неща, за които имате "сламка" от оценката, която постнах)

Абсолютно безполезна е информацията на ПАВ за оценката при ликвидация на дружество, и то държавно, при положение, че Карамелина е частно лице и продава частен имот.
Целта на оценките при ликвидация е да се вземат някакви пари и да се удовлетворят вземания на кредитори, а в някои случаи целта е да се купи на безценица (съответно и оценката е такава от мнооооого независимия оценител).  Държавните и общинските дружества пък са длъжни да поискат такава оценка при разпореждане с техни имоти - и пак оценката е според целта - ако трябва да се шитне на "наш човек" (в най-честия случай), то тогава и оценката е такава (Пав, търси си инфото за оценката на царските конюшни в нета, за да разбереш какво ти обяснявам).
Оценки, амортизации, всякакви бла-бла при продажба от частни лица на техни си имоти са абсолютно ненужни - цената е тази, на която се намери купувач. Точка. Няма методи за това, няма методи за онова.
Гледа купувачът, може да си извика консултант, ако желае, и предлага цена, ако се разберат с продавача за цената - това е пазарната цена.

Говорейки с приятели изникна още един вариант, в който се изисква оценка. Изкупуването на имот от съсобственик. И тук говорим за пазарна и държавна оценка. Така че явно все пак нужда от такъв тип услуга има.

Оценки всякакви има, зависи каква им е целта. Давам примери:

- отчуждаване от общината (за улица/булевард) - УПИ в кв. Левски В,Г,Д, ... и т.н. - 212 кв. м. в регулация, без постройки, е оценен на без малко 100 лв. (не е грешка, словом деветдесет и седем-осем лв.). Целта е да е по-евтино за общината. Законна ли е оценката?  Да, направена е по някаква наредба.
- същият този парцел има данъчна оценка, върху която плащаш данъци, вкл. при продажба е минималната цена, върху която се изчислява местният данък. Данъчната оценка със сигурност не е 100 лв., защото трябва данъчната основа да е по-голяма, за да ти е по-голям данъка. Законна ли е тази оценка? Отново да.
- при съдебна делба на недвижим имот - съдът назначава оценител. Оценителят прави оценка, която е по-голяма от тази за отчуждаване, и от данъчната оценка също. Оценката най-често зависи от това кой от съделителите е най-силен "мотиватор" за оценителя. Ето пример - реално разделен УПИ от 240 кв.м. във Враждебна  (близо е до кв. Левски), в самото село/квартал, на асфалтова улица между много симпатични къщи, пуснат на публична продан при съдебна делба е оценен на 28 800 лв. първоначална цена на търга. На каква цена ще се продаде реално? Нямам представа, но по принцип подобен вид имоти се пускат с начална цена под пазарната.
- ако, пази Боже, собственика на един от горепосочените парцели започнат да го разследват за незаконно придобито имущество, ще му направят оценка на имота с оценител, като целта, примерно, е да се докаже, че доходите му са по-малки от стойността на имота. И вероятно ще има оценка по-висока от тази при съдебната делба.

При доброволна делба вероятно не се иска оценка от оценител, а е по договорка между съсобствениците. Е, ако искат, могат да си извикат оценител и да им прави оценка. Тяхна воля, но не е задължително. Може просто да са взели средните цени за подобен имот от имот.бг и да са си стиснали ръцете. Договорът се подписва пред нотариус, там таксите и данъците са върху договорената цена, но отново минимум върху данъчната оценка.
 
Вероятно в чужбина, в някоя друга вселена, оценителите оценяват по друг начин, но в България е така. Вижте постовете в темата за пазара на недвижими имоти, как можело "да се разбереш" с оценителя да ти завиши малко оценката (до към 10%, за да не е подозрително), за да можеш да вземеш по-голям ипотечен кредит.

Има си методи, по международни стандарти, утвърдени и прилагащи се в БГ.
И точно за тях се интересуваше karamelina2000.
Тя да има някаква база.
А сделките са на минус 15% от офертната цена.
И елементът емоция, когато се елиминира, нещата се случват.
Има медиатори за тази цел.
.

Може ли да обясните за изкупуване от съсобственик.

Пепина, за изкупуване от съсобственик практически задължително е с адвокат да станат нещата, има си юридически тънкости.
Но принципно може така:
Единият иска имота, другият - не иска да го ползва, иска да го продава примерно.
Вариант 1 - договарят се за цена, на която единият да изкупи дела на другия и оформят сделката юридически. По какъв начин - доброволна делба, продажба, дарение - адвокат задължително.
Вариант 2 - не могат да се договорят за цената - съдебна делба, лош вариант, ще се точи делото, пари по адвокати и вещи лица/оценители, евентуално изнасяне на публична продан - цената няма да е ОК, за този съсобственик, който иска да се отърве от имота. Освен ако имотът не е на супер локация и много търсен.
Вариант 3 - също добър. Пускат имота за продажба и си делят парите, след това - всеки прави каквото иска с парите си. Лошото е, че при съсобственици продажбата може да се запече, единият да иска повече пари от потенциалните купувачи, отколкото са склонни да дадат.
Вариант 4 - този, който иска да продава, пуска частта си за продажба. Но е задължен да предложи първо на съсобственика на същата цена, на която ще продаде и съсобственикът да откаже. Лошото е, че идеална част от имот няма да се продаде на добра цена, съсобствеността е минус за имота. Адвокатът и нотариус в случая са задължителни.

karamelina2000, пазарната оценка на имот се определя само от собственика на имота. Не се лъжи по брокери или съсобственици. Някой брокер може да ти даде оценка, която да ти се види "добра" и да го изкупи сам. След един месец ще го обяви на реалната пазарна оценка и продавайки ще си гушне добра сума от разликата. Никой не продава на държавна оценка на съсобственик. И това е лудост. Ако сте в съсобственост сядате всички собственици и решавате каква цена да искате.
Доколкото разбрах си видяла на каква цена вървят парцелите наоколо. Отиди и виж в кадастъра какво може да се застрои на този парцел. При възможност за застрояване на 4-5 етажна сграда / кооперация / цената ти се вдига.
Освен това си определяш цената по достъп до парцела - асфалт, целогодишен ли е / дали зимата се чисти и може безпроблемно да се стигне до него / , равен ли е, с какво изложение е . При условие, че има стръмен налон , независимо от местоположението, цената ще падне. От там строежите - вид на строежа не те вълнува. Който му хареса парцела, единственото или ще прави ремонт на съществуваща сграда, или ще ползва петното и партидите за ток и вода при строеж. Предимство ти е сондата в парцела. Строежите , особено ако са законни ти вдигат цената с 70-80 % , защото са стари и къщата гредоред.
Примерно: около теб цената на кв.м. е 500Е за идеален парцел - равен , асфалт , целогодишен достъп. Имаш къща да кажем 70 кв.м. с мазе , гредоред, без пукнатини по стените, имаш масивни навес / барбекю / и допълнителна масивна постройка / барака / от 15-20 кв.м.Покривните и носещи конструкции са здрави. Пререждане на покрив е лесно, нов покрив около 15-20000 лв. и повече.Имаш партиди за ток и вода. Сега само ток да се вкара в ново строителство е 2-3 000 лв. Ти ги имаш и никой не може да ги спре. Само бъдещият собственик трябва с нот.акт да смени партидите на негово име. Партида за ток се сменя безплатно, водата е около 50 лв.
Бъдещият ти купувач няма да гледа дали парцелът е чист или с прорасли храсти и дървета. Купувачът ти го интересува местоположението. Храсти и дървета ще си ги изчисти сам или ще си викне фирма.
Та накрая си направи сметката : на 500 Е за кв.м. слагаш и около 300-400Е за всички екстри, като постройки, партиди за ток и вода, сонда. Тръгваш от такава цена и при сериозен интерес преговаряш. Минала съм по пътя и на продавач и на купувач. Всеки гледа местополежение. Когато купувах умишлено гледах парцелите зимата. Тогава няма как да не видиш с какъв достъп е парцела. Лятото е лесно.
Данъчна оценка за имота ти трябва само когато стигнеш до сделка. Тя е част от необходимите документи, но имотът се изповядва на пазарната цена. Ако съсобственик държи да изкупи твоята част му предлагаш половината от пазарната оценка , която заслужава според теб имота. В случай, че намериш купувач на твоята част и намалиш цената , пак трябва да му предложиш да я изкупи на договорената с купувача цена. Но идеални части се продават трудно и при ниски цени. По-добре се разберете и пуснете целия имот за продажба. В случай, че има възможност да се строи кооперация си намерете строителна фирма и си вземете обезщетение във вид на готови жилища. При двата случая стигнеш ли до сделка си наемете адвокат.

Милита, всичко, което изброи го има - вкл. почистването - на главна улица сме, минава градски транспорт. Цените вървят наистина около 500 - 600 евро за къща, има партиди, има нотариални актове, има разрешения, ниско строителсто е при нас - 10 м. Обаче тези 300-400 евро за плюсовете на местоположение, почистване и партиди на квадрат ли ги смяташ? Струва ми се много за това.

Какво имаш предвид с това, че цената се всига със 70-80% ако строежите са стари и гредоред? Това не е ли всъщност голям минус?

П.С. Иначе ние сме съсобственици и продаваме заедно, но говорейки с познати се разбра (покрай един приятел с проблем със съсобственост), че пазарна оценка си е необходима и за такива случаи: имат общ имот, той иска да изкупи дялът на другия собственик по държавна оценка. Другият иска по пазарна. Да, обаче тая пазарна някой трябва да я направи. В един идеален свят (който явно не е нашият) това се прави от независим експерт. После се съдят и т.н., но си има нужда от пазарни оценки.

Иначе ние съвсем го закъсахме с тая пуста оценка. На едните се струва малко това, което казват брокерите, на другите се струва добре, всеки казва нещо различно. Наистина, така искам нещо подобно на това, което показа PAV1.

Като се замисля, то затова са толкова надути цените на имотите (особено в София) - защото всеки сам си определя оценката на имота. Няма особени правила и рамки, няма някаква регулация и това води до “Бай Мите продаде за 50 000, аз ще го мина и ще сложа 60 000.” “ Брей, съседите продават за 60 000, значи и ние ще сложим толкова”...

Ако е съсобственост, това усложнява сделката.
Според мен, читав брокер би се пробвал да убеди всички съсобственици коя е реалистичната пазарна цена и на нея да предложите имота. Често обаче просто не е възможно да убедиш всички съсобственици. В такъв случай мисля, че единственият разумен вариант е да се пусне имота на цената, която най-опърчичавите съсобственици искат. Ако няма навити клиенти, или никакви клиенти на тази цена, си разговаряте, ако е възможно, съсобствениците и евентуално намалявате цената.
Много вероятно е само Карамелина или не всички съсобственици да влагат усилия и пари за подръжката на имота,  в този случай може да изтъкне като аргумент, че няма време и пари да го прави вече, и имотът ще западне, което ще му свали цената.
Нашият имот също беше съсобствен между сънаследници, това беше и рационалната причина да тръгнем да го продаваме. Ние имахме желание да го стегнем, но другият сънаследник нямаше желание и възможност да дава пари за каквото и да е или лично да прави нещо. Преценихме за нас си, че няма смисъл ние да подържаме, а другият само да вземе парите в бъдеще и тръгнахме към продажбата. Добре, че се получи, дори и с по-малко пари, по-добре, че вече няма да се налага да си контактуваме/караме с роднините по повод на този имот. С парите правиш каквото прецениш за добре, без да се съобразяваш с други.

karamelina2000 , сама се вкарваш в приключение с тази искана от "експерт" пазарна оценка. Дала съм ти приблизителна цена от гледна точка на местоположението на моите имоти.Старо и узаонено строителство са ти само плюсове. Това имам в предвид , че всдига цената, независимо дали е гредоред или друга конструкция. Тук някъде имаше тема за строежите. Прочети и виж какви са цените за нов строеж. Хиляди бъркания в джоба преди самото строителство. Книжата / плановете/ по къщата, разрешителни, които освен, че са скъпи се чакат с месеци до година, присъединяване към енергото и ВИК / ако няма партиди в имота/ и се заплаща на промишлени цени преди акт 16. За купувач строежите ти са само плюсове. Или ще направи ремонт на къщата в съществуващо положение, или ще си вади разрешителни за дострояване/пристрояване, което е по-лесно от нов строеж. Цените на имотите около вас вървели 500-600 Е на кв.м. с къща. На местопложение като вашето или във вътрешни улички?  При условие, че си на главна улица , градски транспорт и всички екстри тръгни от цена 700 - 750Е на кв.м. и при сериозен интерес свалете. Все пак имотът е с всички екстри. Пусни си сама обява в имот.бг и други сайтове на цена 750Е, опиши всичко- главна улица, партиди за ток и вода, сонда ,градски транспорт. Къщата : ... кв.м. гредоред с или без мазе, ... стаи, има ли вода в къщата, без пукнатини, покрив без течове, описваш и останалите постройки и , че всички строежи са узаконени. След обявата ще видиш има ли интерес към имота.
Колкото до онзи селски хитрец , дето искал да изкупи идеалните части на държавна оценка луди отдавна няма. И това с номерата на "независим" оценител е тарикатска хитринка. Ако имотът струва по данъчна оценка 40 000 лв., а по пазарна 100 000 лв. и другия съсобственик му подари частите си за 20 000 лв. , ами тарикатът веднага отива на 80 000 лв. печалба. Цената на имот е тази, която иска собственик / съсобственик и само той може да реши кога му е изгодно да продава. Т.е. да сваля от цената.
Много си наивна и някой те врътка , защото иска да те прецака. Или съсосбствениците ти играят контра, или някой около вас  / "добър" приятел, дето ти пълни главата с глупости / иска да се възползва от наивността ви и да купи на далавера. Забрави "пазарни" оценители , пускай обява на 750 Е кв.м. и чакай.

Да, реално като гледам, офертите, които имаме и от брокери, и от едни евентуални купувачри всъщност са в този диапазон на квадрат и то за къща в лошо състояние.

Иначе сме двама съсобственика, така че не е толкова трудно да се убедим едни други в цената, защото никой от нас не може да поддържа къщата. Иначе и двамата сме се грижили за нея - кой когато може. Даже отначало аз се дърпах повече за продаване, защото си е земя, хубава, и то на практика в София. Така че, да чукам на дърво, няма да имаме проблеми със съсобствениците. Така де - отначало си беше трудно да ги убедя, че няма как да продадат къщата на цената на два малки апартамента в София

Иначе откъм плюсове имаме - има си училище, детска градина, градски транспорт - три линии, има минерална вода, има стадион, на равно сме, имаме водопровод и сондаж, имаме ток, имаме разрешителни, съседите са свестни хора, имаме си хранителен магазин точно срещу нас. Абе...ако имах как да поддържам къщата, щях аз да я откупя

Банкя?

Не, не, в едно от северните софийски села сме.

Кармелина,  ти имаш за продажба не парцел,  а къща с двор. Реално това продаваш. Единствен минус е,  че къщата е за ремонт. Всичко останало ти е само плюсове изразени във финикийски знаци. Давай смело напред и се вслушвай само в себе си.

Ако е гредоред и трябва да се подменя с плоча, то си трябва укрепване с колони.
За да се узаконят тези процедури може да излезе по-скъпо отколкото нов строеж.
Има къщи, където ги "виждате" на два етажа, но реално по документ са на един.
Пример:
(тази къща по документ е на един етаж)

Напълно съм съгласна с Милита!
Карамелина, давай смело, пускайте  къщата на по-високата цена, а ако няма интерес или ако има сериозен купувач - ще сваляте или преговаряте.

ПАВ, моля те, стига с фантазиите, не правиш услуга на потребителите.

В случая PAV е права - ние имаме един етаж по нотариален акт и полуподземен етаж, който не е вписан и не св вписва в нотариалния акт и официално не се вписва за жилищен - по документи може да е най-много избено помещение. Проверих с архитекти. Също с тях проверих и за укрепването - пак е както казва PAV.

Аз съм родена и израсла в къща гредоред - сутерен, 3 ет. и един тавански - сега биха го нарекли мансарден. Етажите без последния бяха по-високи от сегашните 2, 60 м. И стълбите бяха дървени. Преживях в тази къща заметресението във Вранча, чувството беше ужасно, заради скърцането, но по къщата поражения нямаше. Бл. 43 в Младост и един експериментален, мисля - без да съм 100% сигурна, имаха някакви проблеми от това земетресение. В моя квартал все още има къщи на 2 и повече етажа, сигурно част от тях също са гредоред. Съмнявам се да са ги укрепвали.
Виж, ако има някакви изявени конструктивни проблеми, сигурно има и решения. Но заради самия гредоред като такъв, по принцип - не знам , чудно ми е. Но и не мога да съм 100% сигурна в моята гледна точка, щом архитекти са казали. Най-вероятно има и други важни детайли, дето те си ги знаят, нали за това са учили!
Само се зачудих, че излиза, че щом е гредоред - трябва да се укрепва.
Зависи какво иска потенциалният купувач - да ремонтира, пристроява/надстроява, или да бута и да строи наново. Както и Милита е писала, дори да иска да бута, наличието на партиди за ток и вода вече е голямо предимство. Т.е. къщата си струва дори само заради тези 2 екстри.

P.S.  Типичните американски еднофамилни къщи на 2 и повече етажа не са ли също гредоред? Май само основите са бетон, нагоре всичко е дърво, включително подовете. И доста трудно се намира жилище в тухлена сграда там.

Това с колоните е ако сменя гредореда с плоча. Имало някакви изисквания след не знам си кое земетресение. При нас това последното в Перник много ни се отрази, преди това складовете в Челопечане бая поразия направиха. Иначе си се усеща, че са греди и дюшаме - скърца си, като скочиш си се чува. Покривът не тече, защото е плоча, но не знам в какво положение е таванът - не съм влизала.  А ремонт на покрив не помня да е правен. Но започнах да се убеждавам, че май брокерите дават занижени цени - учудващо, мислех, че имат по-голям интерес да продадат по-скъпо за по-голяма комисионна.

Само с едно чувство сте се разминали.
Сеизмологията е обширна наука.
1977г Вранча
А Свищов?
Живеех(77г) в гр. Толбухин, в четириетажен тухлен блок, който веднага след това бе укрепен.

Спри да ръсиш глупости. Разбрахме, че ровиш с нета, но това не е достатъчно за да си специалист по всичко.
Замяната на гредоред с плоча и изтичането на товарите по вертикала са две много различни неща. И дали ще има усилване на съществуващите носещи стени с колони (и греди) зависи от самите стени. Старите сгради в градовете обикновено имат много добра система от носещи тухлени стени, които ще си носят новата плоча точно както са си носили и гредореда.

Била съм в колектив, спечелил награда “Сграда на годината България 2017”.
А вие bachkator>тотал щета апартаментчета?

Карамелина, ти си прецени дали искате да се занимавате със строителни дейности преди продажбата и дали тази инвестиция (във време и пари) си заслужава.
Купувачите могат да имат най-различни намерения. Ей така, на прима виста, ще изброя няколко:
- търсят къща за семейство с деца, за да живеят в тиха и спокойна крайградска обстановка - трябва им по-голяма къща или  къща с възможност за пристрояване/надстрояване;
- същите купувачи искат да си построят собствена къща по техните си представи за разпределение;
- търсят къща за родителите в добро състояние и с добра инфраструктура наоколо, а младите се настаняват в апартамента на родителите;
- инвеститор търси парцел за строителство на малка кооперация - има такива доста примерно в района по и около Ботевградско шосе (там съм виждала, сигурно има и в други подобни райони). В този случай зависи ПУП ли е, ОУП или МУП ли е какво предвижда, дали може да се измени.
- търси се парцел за някаква стопанска дейност - автомобилен сервиз, магазин, склад, нещо си - варианти всякакви. Къщата може да е достатъчна в този й вид в този случай или просто ще я съборят и ще си строят нещото си.
Само в част от неизчерпателно изброените хипотези купувачите ще са впечатлени от укрепването, което сте направили. За останалите купувачи тези дейности ще са напълно излишни.
Не мисля, че е ваше задължение да извършвате укрепването. Ако купувачът иска да знае състоянието на сградата, вика си строителен инженер, плаща му и получава експертната инженерна оценка.
Теб те притеснява вероятно, че могат да се опитат да свалят цената с несъществуващи или несъществени недостатъци на сградата. И тук в темата чета изказвания - Ако аз купувам това, ще свалям цената заради 1, 2, 3 и т.н. Ще сваляш, ако се съгласят да свалят, договарянето е двустранен процес,  а не едностранен. Освен ако не съм съвсем на зор да продавам, агресивните купувачи бих ги отрязала още в началото.
Както е неразумно, според мен, продавачът да изтъква някакви емоционални плюсове на имота - вие знаете ли, дядо ми, баба ми и т.н. какво и как са правили, колко пари са дали и всякакви такива, така и агресивен подход на купувач от типа - това е боклук за изриване/събаряне, всичко ще съборя и ще построя ново и хубаво, не са продуктивни подходи. Както купувачът не се интересува от семейната ви история, така и продавачът не го интересуват мегаломанските да ги наречем намерения на купувача. Хубаво е да има разум и умереност при преговорите, да не се отрязва пътя за постигане на компромис и проявите на добра воля.

Мандаринка, няма да правя никакви ремонти, но искам да сметна цената на евентуални такива, за да преценя някаква реална цена на къщата. Не ми върви да искам 100 000 примерно за нещо, което ще се ремонтира за още 40 000, ако в селото има къщи, в които може да се живее без ремонт и струват с 10 000 отгоре. Тогава моята само ще стои и ще събира прах по сайтовете. Вчера видях една в селото - пусната е януари 2018! И още стои, но искат егати парите.

П.С. Едните купувачи точно така постъпиха - ще бутнем всичко, то трябва да се дострои, да се разшири, да става за живеене... Което малко ме изнерви, да си призная. Най-малкото ми се стори много глупав подход за смъкване на цената.

Според мен за твоя случай ти трябва не оценка, а стратегия за достигане на добра цена, без залежаване на обявата ...
Всеки може да твърди каквото си иска за себе си с анонимен форум. Ако чета твой пост по тема, от която разбирам разбирам какви изкривени неща пишеш. От там екстраполирам и за останалите ти мнения.
А това с какво се занимавам аз, жена ми (не я намесвай повече) предлагам да не те вълнува повече. Не и на върховете на пръстите ти седейки пред устройство с интернет!
Не съм давал мнения за неща, от които не разбирам, за които съм направил един рисърч в нета. По някаква случайност доста от мненията ми са харесвани! По много пъти.

Bachkator, това не е ли част от оценката?

За момента това, което направих е (освен темата и съветите от потребителите тук):

1. Викнах брокери, които си дадоха цените
2. Дойдоха клиенти, които си казаха желанията и парите
3. Извиках познати, които да ми дадат ясна представа за състоянието на къщата и евентуална цена на ремонт (архитект и строителен инженер)
4. Разгледах всички обяви за къщи в нашето село
5. Разгледах всички обяви за къщи в съседните села
6. Опитах се да определя цената по средната цена на квадрат в обявите и състоянието на тези къщи като от годните за живеене без ремонт майнах цената на ремонт на нашата.
7. Видях кои цени и къщи стоят от много време на обяви.
8. Разгледах и цените само на парцели (за да преценя като двир какъв процент от тази цена да добавя)

Сега ми предстои да ходя на място и да огледам някои от другите къщи - има няколко в състояние като нашата (по снимки)

Сметка само приблизителна можеш да направиш, защото всеки купувач има собствени разбирания за необходим ремонт- също като при апартаментите. Един иска италиански плочки в банята, за друг и КАЙ са достатъчни. Един иска паркет от екзотична дървесина, друг - ламинат от среден ценови клас.
Качи се на тавана, ,разчистете боклуците там, за да се види - и вие, и купувачът, какво е състоянието на покрива. Ако няма течове, изгнили места на покривната конструкция, значи и керемидите са ОК. Всеки уважаващ себе си купувач на къща първо ще извика майстор да претърси и пренареди керемидите, да изчисти улуците от листа и така. Това не е супер инвестиция.
Другото нещо е мазилката на къщата - ако е тръгнала да се рони и пада, има нужда от измазване. Колко струва - нямам представа. Но могат да решат и да правят изолация, ако къщата няма такава. Може пък да искат вентилируема фасада, те си решават. Но вторият вариант вече е екстра, която не сте длъжна да им осигурите.
Въпрос на договаряне, бъдете разумни, но и твърди.

Обратно, оценката може да е част от стратегията, като отправна точка. Но аз бих заложил повече на стратегията, отколкото на отправната точка. Щом си свършила толкова предварителна работа, вероятно вече напипваш някаква цена. Ако ли не, потърси съдействие от твой близък. Има хора, които въпреки свои прекрасни качества са непригодни за търговия и преговори. Ако си от тях, просто дай крачка назад и остави друг да движи нещата.

Ех, не сте приливна вълна.  
Никой не може да ми указва какви "вълнения" да имам,
особено чрез публична информация.
 
https://news.bg/education/badeshtite-zhurnalisti-ot-su-s-izpit-n … ayka-poveche.html

Отново опит за демагогия, като си изрязала поста ми. Вълнувай се от каквото се искаш. Имах нещо друго предвид. Или не го разбра?

Да, хич ме няма в пазаренето, нито пък мога да искам някаква висока цена - просто ще ме хване срам да искам много пари за нещо, което трябва да се ремонтира и т.н. Освен това просто искам да в продам - нямам търпението да чакам “по-добрата оферта”. Така че няма аз да продавам. Ще тестваме с една цена и ще видим.

Усетих, толкова се чудиш... А пазарлъкът е реакция на момента. Може да имаш предварителна подготовка, но е повече психология отколкото технико-икономическа подготовка.
Успех с продажбата!

Е, значи пускаш някой роднина/приятел, който е с търговски нюх, да се занимава с преговорите!
Аз съм като теб, дори на Женския пазар би ме било срам да се пазаря.
Въпреки че няма от какво да се срамуваш.
Давам за пример нашия купувач - според мен, цената, на която продадохме, е реалистичната заради състоянието на имота. Но се оказа, че човекът е бил готов да плати с 10 хил. повече, заради квартала, не заради самия имот. Вероятно е един на хиляда, който мисли така, но ни се падна той. Въобще не е коментирал цената, направо казал ОК.

Май сме 2019г(ако не греша).
Успешно преминах 90-те, във Варна, работейки, докато вие сте студенствали в София.
Не е учтиво да ползвате евентуално вербална агресия, пишейки, за лайкове.
Ако искате призвание>профилирани форуми.
„Първа и втора класа в самолета кацат по едно и също време“

И както пише man_darin_ka - точка! 

Ей, опасни сте вие, електрическите... Точка та точка. Не всеки го тресе тока!

Ох, аз ли грешно, снахо, думах, ти ли грешно ме разбра!

Те слабите токове само да те погъделичкат сякаш могат.

Сигурно още чака, ще има и да почака