Пазарна оценка на имот за продажба

Оценки всякакви има, зависи каква им е целта. Давам примери:

- отчуждаване от общината (за улица/булевард) - УПИ в кв. Левски В,Г,Д, ... и т.н. - 212 кв. м. в регулация, без постройки, е оценен на без малко 100 лв. (не е грешка, словом деветдесет и седем-осем лв.). Целта е да е по-евтино за общината. Законна ли е оценката?  Да, направена е по някаква наредба.
- същият този парцел има данъчна оценка, върху която плащаш данъци, вкл. при продажба е минималната цена, върху която се изчислява местният данък. Данъчната оценка със сигурност не е 100 лв., защото трябва данъчната основа да е по-голяма, за да ти е по-голям данъка. Законна ли е тази оценка? Отново да.
- при съдебна делба на недвижим имот - съдът назначава оценител. Оценителят прави оценка, която е по-голяма от тази за отчуждаване, и от данъчната оценка също. Оценката най-често зависи от това кой от съделителите е най-силен "мотиватор" за оценителя. Ето пример - реално разделен УПИ от 240 кв.м. във Враждебна  (близо е до кв. Левски), в самото село/квартал, на асфалтова улица между много симпатични къщи, пуснат на публична продан при съдебна делба е оценен на 28 800 лв. първоначална цена на търга. На каква цена ще се продаде реално? Нямам представа, но по принцип подобен вид имоти се пускат с начална цена под пазарната.
- ако, пази Боже, собственика на един от горепосочените парцели започнат да го разследват за незаконно придобито имущество, ще му направят оценка на имота с оценител, като целта, примерно, е да се докаже, че доходите му са по-малки от стойността на имота. И вероятно ще има оценка по-висока от тази при съдебната делба.

При доброволна делба вероятно не се иска оценка от оценител, а е по договорка между съсобствениците. Е, ако искат, могат да си извикат оценител и да им прави оценка. Тяхна воля, но не е задължително. Може просто да са взели средните цени за подобен имот от имот.бг и да са си стиснали ръцете. Договорът се подписва пред нотариус, там таксите и данъците са върху договорената цена, но отново минимум върху данъчната оценка.
 
Вероятно в чужбина, в някоя друга вселена, оценителите оценяват по друг начин, но в България е така. Вижте постовете в темата за пазара на недвижими имоти, как можело "да се разбереш" с оценителя да ти завиши малко оценката (до към 10%, за да не е подозрително), за да можеш да вземеш по-голям ипотечен кредит.

Има си методи, по международни стандарти, утвърдени и прилагащи се в БГ.
И точно за тях се интересуваше karamelina2000.
Тя да има някаква база.
А сделките са на минус 15% от офертната цена.
И елементът емоция, когато се елиминира, нещата се случват.
Има медиатори за тази цел.
.

Може ли да обясните за изкупуване от съсобственик.

Пепина, за изкупуване от съсобственик практически задължително е с адвокат да станат нещата, има си юридически тънкости.
Но принципно може така:
Единият иска имота, другият - не иска да го ползва, иска да го продава примерно.
Вариант 1 - договарят се за цена, на която единият да изкупи дела на другия и оформят сделката юридически. По какъв начин - доброволна делба, продажба, дарение - адвокат задължително.
Вариант 2 - не могат да се договорят за цената - съдебна делба, лош вариант, ще се точи делото, пари по адвокати и вещи лица/оценители, евентуално изнасяне на публична продан - цената няма да е ОК, за този съсобственик, който иска да се отърве от имота. Освен ако имотът не е на супер локация и много търсен.
Вариант 3 - също добър. Пускат имота за продажба и си делят парите, след това - всеки прави каквото иска с парите си. Лошото е, че при съсобственици продажбата може да се запече, единият да иска повече пари от потенциалните купувачи, отколкото са склонни да дадат.
Вариант 4 - този, който иска да продава, пуска частта си за продажба. Но е задължен да предложи първо на съсобственика на същата цена, на която ще продаде и съсобственикът да откаже. Лошото е, че идеална част от имот няма да се продаде на добра цена, съсобствеността е минус за имота. Адвокатът и нотариус в случая са задължителни.

karamelina2000, пазарната оценка на имот се определя само от собственика на имота. Не се лъжи по брокери или съсобственици. Някой брокер може да ти даде оценка, която да ти се види "добра" и да го изкупи сам. След един месец ще го обяви на реалната пазарна оценка и продавайки ще си гушне добра сума от разликата. Никой не продава на държавна оценка на съсобственик. И това е лудост. Ако сте в съсобственост сядате всички собственици и решавате каква цена да искате.
Доколкото разбрах си видяла на каква цена вървят парцелите наоколо. Отиди и виж в кадастъра какво може да се застрои на този парцел. При възможност за застрояване на 4-5 етажна сграда / кооперация / цената ти се вдига.
Освен това си определяш цената по достъп до парцела - асфалт, целогодишен ли е / дали зимата се чисти и може безпроблемно да се стигне до него / , равен ли е, с какво изложение е . При условие, че има стръмен налон , независимо от местоположението, цената ще падне. От там строежите - вид на строежа не те вълнува. Който му хареса парцела, единственото или ще прави ремонт на съществуваща сграда, или ще ползва петното и партидите за ток и вода при строеж. Предимство ти е сондата в парцела. Строежите , особено ако са законни ти вдигат цената с 70-80 % , защото са стари и къщата гредоред.
Примерно: около теб цената на кв.м. е 500Е за идеален парцел - равен , асфалт , целогодишен достъп. Имаш къща да кажем 70 кв.м. с мазе , гредоред, без пукнатини по стените, имаш масивни навес / барбекю / и допълнителна масивна постройка / барака / от 15-20 кв.м.Покривните и носещи конструкции са здрави. Пререждане на покрив е лесно, нов покрив около 15-20000 лв. и повече.Имаш партиди за ток и вода. Сега само ток да се вкара в ново строителство е 2-3 000 лв. Ти ги имаш и никой не може да ги спре. Само бъдещият собственик трябва с нот.акт да смени партидите на негово име. Партида за ток се сменя безплатно, водата е около 50 лв.
Бъдещият ти купувач няма да гледа дали парцелът е чист или с прорасли храсти и дървета. Купувачът ти го интересува местоположението. Храсти и дървета ще си ги изчисти сам или ще си викне фирма.
Та накрая си направи сметката : на 500 Е за кв.м. слагаш и около 300-400Е за всички екстри, като постройки, партиди за ток и вода, сонда. Тръгваш от такава цена и при сериозен интерес преговаряш. Минала съм по пътя и на продавач и на купувач. Всеки гледа местополежение. Когато купувах умишлено гледах парцелите зимата. Тогава няма как да не видиш с какъв достъп е парцела. Лятото е лесно.
Данъчна оценка за имота ти трябва само когато стигнеш до сделка. Тя е част от необходимите документи, но имотът се изповядва на пазарната цена. Ако съсобственик държи да изкупи твоята част му предлагаш половината от пазарната оценка , която заслужава според теб имота. В случай, че намериш купувач на твоята част и намалиш цената , пак трябва да му предложиш да я изкупи на договорената с купувача цена. Но идеални части се продават трудно и при ниски цени. По-добре се разберете и пуснете целия имот за продажба. В случай, че има възможност да се строи кооперация си намерете строителна фирма и си вземете обезщетение във вид на готови жилища. При двата случая стигнеш ли до сделка си наемете адвокат.

Милита, всичко, което изброи го има - вкл. почистването - на главна улица сме, минава градски транспорт. Цените вървят наистина около 500 - 600 евро за къща, има партиди, има нотариални актове, има разрешения, ниско строителсто е при нас - 10 м. Обаче тези 300-400 евро за плюсовете на местоположение, почистване и партиди на квадрат ли ги смяташ? Струва ми се много за това.

Какво имаш предвид с това, че цената се всига със 70-80% ако строежите са стари и гредоред? Това не е ли всъщност голям минус?

П.С. Иначе ние сме съсобственици и продаваме заедно, но говорейки с познати се разбра (покрай един приятел с проблем със съсобственост), че пазарна оценка си е необходима и за такива случаи: имат общ имот, той иска да изкупи дялът на другия собственик по държавна оценка. Другият иска по пазарна. Да, обаче тая пазарна някой трябва да я направи. В един идеален свят (който явно не е нашият) това се прави от независим експерт. После се съдят и т.н., но си има нужда от пазарни оценки.

Иначе ние съвсем го закъсахме с тая пуста оценка. На едните се струва малко това, което казват брокерите, на другите се струва добре, всеки казва нещо различно. Наистина, така искам нещо подобно на това, което показа PAV1.

Като се замисля, то затова са толкова надути цените на имотите (особено в София) - защото всеки сам си определя оценката на имота. Няма особени правила и рамки, няма някаква регулация и това води до “Бай Мите продаде за 50 000, аз ще го мина и ще сложа 60 000.” “ Брей, съседите продават за 60 000, значи и ние ще сложим толкова”...

Ако е съсобственост, това усложнява сделката.
Според мен, читав брокер би се пробвал да убеди всички съсобственици коя е реалистичната пазарна цена и на нея да предложите имота. Често обаче просто не е възможно да убедиш всички съсобственици. В такъв случай мисля, че единственият разумен вариант е да се пусне имота на цената, която най-опърчичавите съсобственици искат. Ако няма навити клиенти, или никакви клиенти на тази цена, си разговаряте, ако е възможно, съсобствениците и евентуално намалявате цената.
Много вероятно е само Карамелина или не всички съсобственици да влагат усилия и пари за подръжката на имота,  в този случай може да изтъкне като аргумент, че няма време и пари да го прави вече, и имотът ще западне, което ще му свали цената.
Нашият имот също беше съсобствен между сънаследници, това беше и рационалната причина да тръгнем да го продаваме. Ние имахме желание да го стегнем, но другият сънаследник нямаше желание и възможност да дава пари за каквото и да е или лично да прави нещо. Преценихме за нас си, че няма смисъл ние да подържаме, а другият само да вземе парите в бъдеще и тръгнахме към продажбата. Добре, че се получи, дори и с по-малко пари, по-добре, че вече няма да се налага да си контактуваме/караме с роднините по повод на този имот. С парите правиш каквото прецениш за добре, без да се съобразяваш с други.

karamelina2000 , сама се вкарваш в приключение с тази искана от "експерт" пазарна оценка. Дала съм ти приблизителна цена от гледна точка на местоположението на моите имоти.Старо и узаонено строителство са ти само плюсове. Това имам в предвид , че всдига цената, независимо дали е гредоред или друга конструкция. Тук някъде имаше тема за строежите. Прочети и виж какви са цените за нов строеж. Хиляди бъркания в джоба преди самото строителство. Книжата / плановете/ по къщата, разрешителни, които освен, че са скъпи се чакат с месеци до година, присъединяване към енергото и ВИК / ако няма партиди в имота/ и се заплаща на промишлени цени преди акт 16. За купувач строежите ти са само плюсове. Или ще направи ремонт на къщата в съществуващо положение, или ще си вади разрешителни за дострояване/пристрояване, което е по-лесно от нов строеж. Цените на имотите около вас вървели 500-600 Е на кв.м. с къща. На местопложение като вашето или във вътрешни улички?  При условие, че си на главна улица , градски транспорт и всички екстри тръгни от цена 700 - 750Е на кв.м. и при сериозен интерес свалете. Все пак имотът е с всички екстри. Пусни си сама обява в имот.бг и други сайтове на цена 750Е, опиши всичко- главна улица, партиди за ток и вода, сонда ,градски транспорт. Къщата : ... кв.м. гредоред с или без мазе, ... стаи, има ли вода в къщата, без пукнатини, покрив без течове, описваш и останалите постройки и , че всички строежи са узаконени. След обявата ще видиш има ли интерес към имота.
Колкото до онзи селски хитрец , дето искал да изкупи идеалните части на държавна оценка луди отдавна няма. И това с номерата на "независим" оценител е тарикатска хитринка. Ако имотът струва по данъчна оценка 40 000 лв., а по пазарна 100 000 лв. и другия съсобственик му подари частите си за 20 000 лв. , ами тарикатът веднага отива на 80 000 лв. печалба. Цената на имот е тази, която иска собственик / съсобственик и само той може да реши кога му е изгодно да продава. Т.е. да сваля от цената.
Много си наивна и някой те врътка , защото иска да те прецака. Или съсосбствениците ти играят контра, или някой около вас  / "добър" приятел, дето ти пълни главата с глупости / иска да се възползва от наивността ви и да купи на далавера. Забрави "пазарни" оценители , пускай обява на 750 Е кв.м. и чакай.

Да, реално като гледам, офертите, които имаме и от брокери, и от едни евентуални купувачри всъщност са в този диапазон на квадрат и то за къща в лошо състояние.

Иначе сме двама съсобственика, така че не е толкова трудно да се убедим едни други в цената, защото никой от нас не може да поддържа къщата. Иначе и двамата сме се грижили за нея - кой когато може. Даже отначало аз се дърпах повече за продаване, защото си е земя, хубава, и то на практика в София. Така че, да чукам на дърво, няма да имаме проблеми със съсобствениците. Така де - отначало си беше трудно да ги убедя, че няма как да продадат къщата на цената на два малки апартамента в София

Иначе откъм плюсове имаме - има си училище, детска градина, градски транспорт - три линии, има минерална вода, има стадион, на равно сме, имаме водопровод и сондаж, имаме ток, имаме разрешителни, съседите са свестни хора, имаме си хранителен магазин точно срещу нас. Абе...ако имах как да поддържам къщата, щях аз да я откупя

Банкя?

Не, не, в едно от северните софийски села сме.

Кармелина,  ти имаш за продажба не парцел,  а къща с двор. Реално това продаваш. Единствен минус е,  че къщата е за ремонт. Всичко останало ти е само плюсове изразени във финикийски знаци. Давай смело напред и се вслушвай само в себе си.

Ако е гредоред и трябва да се подменя с плоча, то си трябва укрепване с колони.
За да се узаконят тези процедури може да излезе по-скъпо отколкото нов строеж.
Има къщи, където ги "виждате" на два етажа, но реално по документ са на един.
Пример:
(тази къща по документ е на един етаж)

Напълно съм съгласна с Милита!
Карамелина, давай смело, пускайте  къщата на по-високата цена, а ако няма интерес или ако има сериозен купувач - ще сваляте или преговаряте.

ПАВ, моля те, стига с фантазиите, не правиш услуга на потребителите.

В случая PAV е права - ние имаме един етаж по нотариален акт и полуподземен етаж, който не е вписан и не св вписва в нотариалния акт и официално не се вписва за жилищен - по документи може да е най-много избено помещение. Проверих с архитекти. Също с тях проверих и за укрепването - пак е както казва PAV.