Есента на 2008г. кризата се настани и в България.С това цените на имотите се понижиха,а по-късно и сринаха.Кой губи в момента от тази ситуация?Банките;онези,които искат да продават имота си;брокерите;строителните компании;и накрая-самото правителство...Строителството и чуждите инвестиции бяха двигателят на ик.растеж.От този момент нататък гореизброените започнаха да заливат медиите с псевдоинформации как,видите ли,сега бил моментът да се купи имот.Анализът има за цел да представи една дузина ОБЕКТИВНИ ИКОНОМИЧЕСКИ КРИТЕРИИ /а не емоционално-меркантилни манипулации/,на база на които стъпва ценообразуването на имотите в страната.
1.Внос-износ.Ръстът на износа последните пет месеца е средно около 13 %.Веднага всички гракнаха,че “сега е момента да се купи имот”.Истината е,че тези 13% са на база супер кризисната 2009г.,когато сривът в износа бе многократно по-висок.
2.Съотношението цена на имот/доход на населението.Действително през 2008г. съотношението достигна 9,5 докато през 2009г. падна до 7,8.Горепосочените губещи обаче спестяват важна подробност.Имат се в предвид не офертните,а крайните продажни цени при определяне на показателя....Постоянно се тръби,че цените на имотите падат.Ст-роителните компании злоупотребяват с тази информация и предлагат за продан имоти,
чиято цена не е мръднала и с лев.Само че непредубедения клиент няма как да знае,че последните 2 години офертната цена не е мръднала и си мисли,че удря десетката,купувайки...
3.Условия за отпускане на ипотечен кредит.За да има трайно оживление на имотния пазар лихвата трябва да падне до около 8 %,а ГПР-9%.В момента ГПР е ...11%.Една от банките пък иска по потребителски кредит за 6 години да и се върне двойно повече.Смех...Истината е,че в момента ЕДВА 8% ОТ ОБЩИЯ ОБЕМ КРЕДИТИ СА ИПОТЕЧНИ.НА ПРАКТИКА ИПОТЕЧНИЯ ПАЗАР Е ЗАМРЪЗНАЛ.За справка-в Букурещ за една година апартаментите са ПАДНАЛИ С 50% И ПРОДЪЛЖАВАТ ДА ПАДАТ.
4.Безработица.През 2005г. нивото `и бе 10%. В успешната 2008г. незаетите бяха едва 5,6%.В момента безработицата е 9,5%,есента отново ще надскочи 10%.Следователно-2013-2014г.ще стигнем нивата на безработица от 2008г.
5.Ръст на БВП.За последното тримесечие е - –1,5%.И това при положение,че за база се ползва суперкризисната 2009г...На 8 септеври се очаква НСИ ОФИЦИАЛНО ДА ОПОВЕСТИ,ЧЕ В КРАЯ НА ГОДИНАТА СТРАНАТА ЩЕ ИЗЛЕЗЕ ОТ РЕЦЕСИЯТА.
Истината е,че продукцията на индустрията нараства,но нейния обем формира само 1/3 ОТ БВП.Освен това когато една държава излезе от рецесия следват няколко години мъчително възстановяване.Новината ще бъде оповестена така,сякаш вече сме излезли от кризата.Нищо подобно.
6.Увеличаване на лошите кредити-вече са 15% и продължават да нарастват.И как така хората все по-трудно си погасяват задълженията,пък от различни агенции за имоти ни убеждават,че българинът отново започнал да купува имоти?Нима банките продължават да отпускат кредити,при положение,че все по-трудно се погасяват?СМЕХ...
7.BGREIT-борсов показател за цените на имотите.Показателят се срива от есента на 2008г и не му се вижда края.Защо смятам,че именно имотът,който съм харесал ще стабилизира цената си и единствен ще започне да поскъпва?
8.Търсене-предлагане.Основен пазарен принцип.В момента предлагането надвишава търсенето десетки пъти.Защо ли?
9.Откъде правителството ще намери пари за компенсиране на 2 млрд.бюджетна дупка?
В случай,че изтеглим заем от МВФ излизането от кризата ще се отложи с няколко години.
10.ОЛП.Рекордно нисък в България,САЩ,Великобритания,ЕС като цяло. В момента у нас е 0,17.Преди кризата бе почти 4%.Ниския ОЛП говори за огромни икономически трудности.
11.Ситуацията в останалия свят.В САЩ безработицата е рекордна за последните 10 години и продължава да расте дори през лятото.В Китай назрява имотен балон.ЕС в края на годината ще отчете плах 1% ръст.Опасността от повтаряне на рецесията обаче все още не е избегната.
12.Зимата е традиционно слаб сезон.Следователно в следващите минимум 6-8 месеца цените ще падат,а след това ще се стабилизират.
13.За 2008г. са сключени около 300 хил. сделки.За 2009г-200 000.Прогнозите за тази са сделките да са около 170 000.Защо ли?
15.Обем на чуждестранните инвестиции.През кризисната 2009г чужд.инвестиции в Б-я са били 1,2млрд. евро.За първите пет месеца на тази са...100 милиона.Нима дребен инвеститор като мен разбира повече от мегакомпаниите,неинвестиращи в момента?
Ще спра дотук.15 икономически аргумента да НЕ купувам имот в момента формират следния извод:България ще достигне дъното и ще започне да изплува първото тримесечие на 2011г.Към това се добавят 5-6 месеца период на съживяване на разл.икономически процеси /да се усети по джоба на българина/.Излиза,че в късната есен на 2011г. цените на имотите ще дъстигнат дъното.Но всичко това при условие,че България НЕ ИЗТЕГЛИ КРЕДИТ ОТ МВФ ИЛИ СБ.
16.08.2010г.
1.Внос-износ.Ръстът на износа последните пет месеца е средно около 13 %.Веднага всички гракнаха,че “сега е момента да се купи имот”.Истината е,че тези 13% са на база супер кризисната 2009г.,когато сривът в износа бе многократно по-висок.
2.Съотношението цена на имот/доход на населението.Действително през 2008г. съотношението достигна 9,5 докато през 2009г. падна до 7,8.Горепосочените губещи обаче спестяват важна подробност.Имат се в предвид не офертните,а крайните продажни цени при определяне на показателя....Постоянно се тръби,че цените на имотите падат.Ст-роителните компании злоупотребяват с тази информация и предлагат за продан имоти,
чиято цена не е мръднала и с лев.Само че непредубедения клиент няма как да знае,че последните 2 години офертната цена не е мръднала и си мисли,че удря десетката,купувайки...
3.Условия за отпускане на ипотечен кредит.За да има трайно оживление на имотния пазар лихвата трябва да падне до около 8 %,а ГПР-9%.В момента ГПР е ...11%.Една от банките пък иска по потребителски кредит за 6 години да и се върне двойно повече.Смех...Истината е,че в момента ЕДВА 8% ОТ ОБЩИЯ ОБЕМ КРЕДИТИ СА ИПОТЕЧНИ.НА ПРАКТИКА ИПОТЕЧНИЯ ПАЗАР Е ЗАМРЪЗНАЛ.За справка-в Букурещ за една година апартаментите са ПАДНАЛИ С 50% И ПРОДЪЛЖАВАТ ДА ПАДАТ.
4.Безработица.През 2005г. нивото `и бе 10%. В успешната 2008г. незаетите бяха едва 5,6%.В момента безработицата е 9,5%,есента отново ще надскочи 10%.Следователно-2013-2014г.ще стигнем нивата на безработица от 2008г.
5.Ръст на БВП.За последното тримесечие е - –1,5%.И това при положение,че за база се ползва суперкризисната 2009г...На 8 септеври се очаква НСИ ОФИЦИАЛНО ДА ОПОВЕСТИ,ЧЕ В КРАЯ НА ГОДИНАТА СТРАНАТА ЩЕ ИЗЛЕЗЕ ОТ РЕЦЕСИЯТА.
Истината е,че продукцията на индустрията нараства,но нейния обем формира само 1/3 ОТ БВП.Освен това когато една държава излезе от рецесия следват няколко години мъчително възстановяване.Новината ще бъде оповестена така,сякаш вече сме излезли от кризата.Нищо подобно.
6.Увеличаване на лошите кредити-вече са 15% и продължават да нарастват.И как така хората все по-трудно си погасяват задълженията,пък от различни агенции за имоти ни убеждават,че българинът отново започнал да купува имоти?Нима банките продължават да отпускат кредити,при положение,че все по-трудно се погасяват?СМЕХ...
7.BGREIT-борсов показател за цените на имотите.Показателят се срива от есента на 2008г и не му се вижда края.Защо смятам,че именно имотът,който съм харесал ще стабилизира цената си и единствен ще започне да поскъпва?
8.Търсене-предлагане.Основен пазарен принцип.В момента предлагането надвишава търсенето десетки пъти.Защо ли?
9.Откъде правителството ще намери пари за компенсиране на 2 млрд.бюджетна дупка?
В случай,че изтеглим заем от МВФ излизането от кризата ще се отложи с няколко години.
10.ОЛП.Рекордно нисък в България,САЩ,Великобритания,ЕС като цяло. В момента у нас е 0,17.Преди кризата бе почти 4%.Ниския ОЛП говори за огромни икономически трудности.
11.Ситуацията в останалия свят.В САЩ безработицата е рекордна за последните 10 години и продължава да расте дори през лятото.В Китай назрява имотен балон.ЕС в края на годината ще отчете плах 1% ръст.Опасността от повтаряне на рецесията обаче все още не е избегната.
12.Зимата е традиционно слаб сезон.Следователно в следващите минимум 6-8 месеца цените ще падат,а след това ще се стабилизират.
13.За 2008г. са сключени около 300 хил. сделки.За 2009г-200 000.Прогнозите за тази са сделките да са около 170 000.Защо ли?
15.Обем на чуждестранните инвестиции.През кризисната 2009г чужд.инвестиции в Б-я са били 1,2млрд. евро.За първите пет месеца на тази са...100 милиона.Нима дребен инвеститор като мен разбира повече от мегакомпаниите,неинвестиращи в момента?
Ще спра дотук.15 икономически аргумента да НЕ купувам имот в момента формират следния извод:България ще достигне дъното и ще започне да изплува първото тримесечие на 2011г.Към това се добавят 5-6 месеца период на съживяване на разл.икономически процеси /да се усети по джоба на българина/.Излиза,че в късната есен на 2011г. цените на имотите ще дъстигнат дъното.Но всичко това при условие,че България НЕ ИЗТЕГЛИ КРЕДИТ ОТ МВФ ИЛИ СБ.
16.08.2010г.
Просто събирам мнения.... обективни или не.... 
Та по този повод ще спомена няколко неща.Първо в развитието на всяка икономика се наблюдава известна цикличност-криза,депресия,подем...После пак и криза и така...За отбелязване е,че най-тежкия период е този на депресията,защото е доста продължителен и сякаш никога не се очертава да свърши.Но той все някога свършва.Затова никой не говори за кризата от края на 20-те,се е наложил терминът "Голямата депресия",продължила до края на 39-та...Депресията е едно своеобразно "влачене по дъното".Никой не знае колко ще продължи,но винаги периодът е по-дълъг от кризата.Що се отнася до имотите с падащи цени-някои се опитват да ловят риба в ътна вода в момента 
Искам да кажа,че наред с обективните и отразени спадове в цените на някои имоти,разни брокерчета се опитват да пробутат непродаваемото.Иначе процесите са повече от нормални-обособяват се по-квалитетни квартали и други за по-малко имотните.Навсякъде по света е така.Представете си,че един баровец се забие в панелка,в която половината от собствениците са с изкл.радиатори...Естествено е да си търси средата човекът в някой затворен комплекс.И така...надявам се да съм бил полезен 
.Това е от мен засега. 
Всъщност нещата се случват малко по-бавно от очакванията ми.Помнете думите на единствения брокер ,който не е излъгал досега /Страхил Иванов,шеф на "Явлена"/-"Който бърза-бърка"... 
И тяхната и нашата икономики са доста интересни. Например - ''...Местните финанси за земя все още включват данъчни приходи от сделки за недвижими имоти. Така че данъчните приходи на местните власти ще бъдат засегнати ''. Данъците върху сделките - ее, тук не мисля че имат някакво решаващо значение...
Именно имоти, защото ако човек има качествен, здрав, оборудван добре и енергийно ефективен имот може да преживее и Виденова зима без много стрес. Все ще има пари за къшей хляб и кофичка кисело мляко, а в такъв апартамент може да се живее и без парно, че и на тъмно ако трябва. Това за тези, дето отричат имотите 
. 
