Пазарът на недвижими имоти, какво се случва реално? -Тема 43

Благодаря за коментарите за изложението!Определено ми помогнахте много!И още един въпрос - от какво зависи един апртамент дали ще е тъмен или светъл?Когато ходим на огледи/преди ,в момента не/ ходим в определна част на деня и така не мога да преценя, колко светъл е апартамента,т.е. как да се ориентирам.

Принципите на изолирането също са универсални - изолацията забавя затоплянето/изстиването, когато имаме изолираща среда с различни температури от двете страни. След достатъчно дълго време и при най-супер изолацията температурата вън и вътре в стаята ще се изравни, ако не се отоплява или охлажда активно. Но е въпрос на време, което време зависи от изолацията. Ако слънцето пече една 20 см бетонна стена само след час вътре ще е баня. Ако пече два метра гранитен зид и за цял ден няма да пробие. Така и ако пече тухлена стена с дебела изолация (ако е и с вентилирана фасада съвсем) ще трябват много часове за да проникне топлината. И ако слънцето не огрява толкова дълго, като спре да грее процесът се обръща. А то ясно, че (и аз го казах) ако имаме някой юг, напичан по 10 часа на ден, ще се вдигне вътрешната температура. Но тази южна стена има и прозорци и топлината, която проникне през прозорците, ще е свършила работата по затоплянето много преди топлината, минаваща през стената. Затова казвам, че прозорците са най-важното за защита от слънчев пек, а стените идват след това.  Не, че и през тях не минава, но е по-бавно.

По въпроса за "раята" в юга, това са глупости!
Колко да сме рая, с по няколко гаража в южните квартали. И колко да имаме проблем с паркирането.
Е, в пустината проблеми с паркирането няма! Арабите там предпочитат!
Ама белите хора, не!

Във Варна целогодишно и всекидневно има вятър, така че точно проветрението няма да й бъде проблем, за разлика, ако беше в София.

Първо, Винаги има отстъпки ако попиташ.
Второ, това е стока, която всяка година има ново поколение и съответно всеки сезон цената й се сваля с 10,20,30,50,70% за 1-2-3 години.
Трето, има определени периоди, през които се правят акции с разпродажби - черен петък, който трае месец, декемврийски празници, разпродажби февруари-март, пролет, лято намаления.
Четвърто, има много методи за намаления за лялни/нови клиенти.
Пето, винаги може да се потърси втора ръка.

Сега да разбирам ли, че щом според тея способи са приложими за телевизор, според теб, трябва да са приложими и за имот? Да изчакам някой имот трета-четвърта ръка и на черен петък да го взема на -80%?

Двата пазара са тотално несравними, нещо което при единия е валидно, може тотално да е неприложимо при другия пазар. Място за сравнение няма. Хората отдавна са измислили, кое работи и кое не... ние няма какво да преоткриваме топлата вода и да се възмущаваме, що купувача се пазари. Ако искате, може да има и държавна регулация - да се продава на експертна оценка, да видим тогава спекулантите продавачи как ще реагират.

аз нито продавам,нито купувам....но мой познати се наситиха на огледи от андрешковци,дето пари за снимка на имот нямат...както е казала лисицата-гроздето е високо,но за сметка на това и кисело...

Стига с това грозде, че ми втръсна . Това което казах важи с пълна сила за твоите познати. Тъжното е че и те се държат също като андрешковци, но не го осъзнават.

И да ти кажа, опита ми е показал, че хора, които нямат пари не ги ценят. По-скоро тези, които визираш имат пари и ценят труда, който са положили, за да ги изкарат.

Не съм съгласна със съжденията ти. От личен опит го казвам като човек наблюдаващ отдавна пазара и участващ активно през годините в него.
"Адекватна експертна оценка на жилището и за 5 минути си готов" - доверихме се два пъти и двата пъти съжалихме жестоко.
"Слагаш емоционално обвързана цена" - колкото и да не ти се вярва на такива хора телефона им звънна, и приказката се сбъдна.
Някои може и да са почакали малко, но си взеха своето.Толкова много примери ми се въртят в главата ..
За всеки влак си има пътник, и всички експерти и брокери да ми твърдят тук обратното няма да ме убедят в противното.
На пазара на имотите се случват страшно много нелогични ( според някои ) неща. Това че аз не бих дала и на оня свят една  цена за имот с определена локация, етаж и изпълнение, не означава че никой не би дал. И искаш ли да знаеш нещо - много хора купуват имот не подхождайки прагматично и рационално, или пък водейки се от "експертни" оценки, а чисто от емоционална или сантиментална гледна точка . Може да ти звучи странно ни е факт.
Ако говорим пък за бърза ликвидност на имот - водещото е цената.
Ниската цена продава най бързо.Няма гледки, няма престижни квартали, изолации, обзаведждане и т.н..
Царят се казва "ниска цена" !

За апартамента как да се види дали е светъл/напечен и т.н. - за начало, питайте брокера за изложението и по възможност отидете на оглед в най-тъмната част според изложението. Примерно ако е изток  - след обяд или привечер, ако е запад - до към обяд. При всички положения гледайте близките сгради на какво разстояние са, ако е по-нисък етаж дърветата пред прозорците на какво разстояние са, колко са високи, колко високо ще пораснат - дърветата по улиците (поне в София) са обикновено кестени или липи, а те стават много високи и рядко ги кастрят от общината. Огледайте през прозорците накъде гледат помещенията и като излезете огледайте откъм тези страни. Може да се върнете и да огледате сградата пак от тези страни в друго време на деня, за това не ви е необходим брокер. Естествено, това се прави само ако ви е харесал апартамента по другите показатели - локация, квадратура, разпределение и цена, естествено.

За огледите от кандидат-купувачи, които не могат да си позволят съответния имот. Ами да, има такава група, екскурзианти ги наричаха преди, нямат си работа и обикалят по обяви. Те просто нямат намерение да купуват, мислят си, че така добиват впечатление за пазара, на практика едва ли някога нещо ще купят.
Мисля си и че е възможно брокерите да водят по по-скъпи обяви купувачи с по-ниски възможности нарочно. Първо, така да натиснат продавача да сваля, защото, видиш ли, много хора идват, но все им е скъпо, ерго - цената е висока. Второ, да въздействат на купувачите да вдигнат цената, която могат да дадат или да кандисат на друг, по-евтин квартал или на по-кофти жилище. Това е мое усещане, но и в брокерската темата една потребителка се беше оплакала, като продавач, от подобно нещо от брокер от една от най-агресивните фирми на пазара.

Сама потвърждаваш думите ми, без да го осъзнаваш. Цената е определящ фактор - зависи, кой какво търси и какви претенции има. Но цената определя и времето, за което жилището ще се продаде. От там и количеството “андрешковци”, които ще те налазят за огледи. Няма как, ако сложиш висока цена, която цитирам “ще си вземе своето”, да се разминеш без губене на време. А времето е пари. Контактите са пари. Много храните брокерите (не че аз ги харесвам), но ако не са те, ако няма и безплатни сайтове за имоти (или пък сайта сложи комисьона) ще е изключително трудно да се продава бързо и скъпо с локална реклама.

Относно експертни оценки - аз не съм казал, че ще си на плюс от тях. Те хората могат да ти дадът цена, която да ти продаде жилището за месец, два, а не да го държиш с години и да се надяваш ... при една криза, както сега, ще чакаш 4-5 години докато се върне пазара на нивото, което очакваш. или могат да се появят лекар и адвокатка от чужбина с пачки Но... малко вероятно...

А товас прекарването - не знам каква е историята, може и така да е, но ако случая е от типа на “2000 година продадохме за Х, а сега струва 2Х” това е пълна глупост.

Не целя да те обидя - напълно те разбирам, не си на зор, искаш да си вземеш своето, готова си да чакаш... и аз бих направил същото, до колкото мога да си позволя дачакам.


Тъй кът стани .... моя апартамент го продадох на един мармот от австрийските апли от благородно потекло на две идеи по-добра цена, разбирай 6 тона шоколад.
Това трябва ли да е смислен показател за нещо?

Смятам че е напълно нормално хора с добре платени професии от западна държава да имат много по-добра покупателна способност от други в българската реалност. Но ме изумява как ти гледаш на тези хора - един вид с възхищение и захласа на един андрешко към висшата класа. Ако тези хора купуваха имот в Лондон, щяха доста да пообикалят. Но въпреки това, в твоите представи това не би ги направило андрешковци, защото ти сама си се сложила на по-ниското стъпало спрямо тях. Всичко е въпрос на възприятие.

Като човек от сектора ви казвам, че почти няма банка, която след подадени и разгледани документи няма да уведоми незабавно човека, че "не става" и ще го остави да обикаля като глухо куче по огледи.Това разбира се е т.н предварително "не става", има си много особености при които финансирането не се случва, но след първоначалното "да" на конкретния човек, "не" идва заради имота, а не заради него, освен разбира се ако стане междувременно ясно, че документите което е подал имат проблем с вярността или истинността.

Написаното от Мария точно илюстрира един от минусите на живота в малко населено място. Всеки знае всичко за останалите. Иначе милите градски/селски баби са много мили и сладки, но не бих издържала всеки да се обажда на учинайката в банката и да пита платежоспособна ли съм или не, колко пари имам и т.н.

И съм съгласна със Sadness, че ако купувачът има предварително одобрение за ХХХ пари, последващ отказ би бил заради оценката на банката за купувания имот, обикновено цената е по-висока от оценката на банката.

Много са добри като седят от година и свалят само надолу, сигурна съм. Мисля че сама знаеш, че е друго да си "набелязала" и съвсем различно да дойдеш до София и да ги видиш. И ще разбереш защо стоят.

Така е, ама едно е изток и сенчене от съседна сграда, и да грее 2-3 часана ден, съвсем друго е същата стена с изолация да я грее 8-9 аса на юг и без засенчване. Мисля, че  сама виждаш разликата. За това говоря. На прозорците може да има щори или са със специално фолио, но това няма да помогне особено. Пак лятото ще е ад и е трябва климатик, заради стените.

А аз говорех от самото начало само това, че прозорците са по-слабо място от стената и те са основният проблем, а не стената. Толкова, останалото наистина зависи от околните условия.