Собственик на 1/2 от къща -продажба

Да, попринцип като сте в съсобственост трябва първо да му предложиш на него да купи твоята част. Ако не се споразумеете, тогава кофти с търга, защото не се знае за колко ще се продаде.

Консултирай се с адвокат за бартер, има врътка там доколкото знам.

Може да продадеш своята идеална част. Първо питаш него дали иска да я купи на пазарна цена, ако не иска тогава я продаваш на който иска. Тогава той става съсобсвеник с някой друг, който може да не го толерира толкова. 
Той е построил нови постройки, ама де факто те са наполовина и твои. Вие нямате фактическа делба.   

Толкова голям имот трябва да е делим. Вариант е примерно да си го разделите, като ти вземеш повече от парцела, а му отстъпиш къщата. За бартерите,преди беше законно да направиш замяна на твоята част с друг човек за друг имот или вещ без да питаш съсобственика, сега не знам как е. Лощото е, че ако не е атрактивен имота, с такива проблеми купувачи няма, затова с делба е най-добре.

Искаш си половин реална продажна цена, барабар всички пристройки и подобрения, ако не е съгласен - съдебна делба и така.

Казусът е малко завъртян. Имотът е наследствен, като въпросният братовчед малко си е превишил правата за да събаря и строи.
Лично за мен трябва делба и всеки да си знае неговото. После продавай ако искаш. Такива роднински шмекерии да ти предлагат смешни пари, може и без тях.

Как да определя тази пазарна цена това ми е драмата на мен ? Могали да викна оценител или от агенция за имоти ? Той има ли право да ми откаже достъп понеже аз нямам ключове сега сменил е вратите .
Държавната оценка по това което се плаща данък е 70 хил лв за всичко като там е разделено ( в бележката за данъка ) има за всички постройки и земя . Гледах обяви в същото село само земя с приблизителни размери в регулация струва около 45 хил евро .
Прави се на тарикат отказва да видим какво е постройл аз затова реших да продавам няма да можем да се разберем . Двора в нотариалния акт е разделен на северна и южна част като за мен е северната но къщата е обща. Има вариант да се раздели на етажи но има баня на единият етаж тоалетна на другия малко са сложни принципно нещата но той малко прекалява и съм решена да не го оставям да прави каквото си иска

По света когато двама ортаци се разделят, ползват едно просто правило - ама само когато са си го записали, когато са ставали ортаци. Нещо като това, за което си писал ти в първия си пост.
Примерно аз искам да купя твоя дял (50%) и мисля, че целия актив струва 100 хил. Предлагам ти оферта ти да ми продадеш твоя дял за 50 хил. или да купиш ти моя за 50 хил. - ти избирай кое от двете предпочиташ. Това ме стимулира да не ти предложа "смешна сума" например 20 хил. защото тогава ти можеш вместо да я приемеш, да купиш моя дял за толкова.
Сядайте да се разберете и казвай като хората - братчед, на колко оценяваш целия имот? Като каже Х, ако ти се види малко, ти му кажи - продай ми твоя дял за Х/2. Ако не е съгласен - значи иска да те мине. Да вдигне преценката си за Х тогава, и да ти даде на теб Х/2.

Говори пак с него, да извикаш оценител и да договорите нещата.

Да, прав е адвокатът, щом не можете да се разберете, отивате на търг. Но не ми звучи добре, че е събарял и строил без ваше знание. Това изисква надлежна документация, а Вие явно не сте подписвали нищо. Вероятно е строил незаконно и така вече става голяма каша. За оценка на имота ще се изиска пълна документация за всичко построено, имам предвид оценка от лицензиран оценител. Ако няма документи, цената ще падне драстично. Освен това, както го описвате, съсобственикът 100% ще възпрепятства огледи на евентуални купувачи, а това е допълнителен минус. Като цяло неприятна и заплетена ситуация, но не е като да нямате полезни ходове. Със сигурност трябва да си наемете кадърен адвокат и да обсъдите следващите си стъпки. Когато види, че сте сериозна и няма да оставите така нещата, е възможно да се стресне и да реши да Ви наплати имота на добра цена, защото при публична продажба Вие ще получите малко, но и той ще получи малко. Игра на нерви ще бъде.

Документи има само за старите постройки . Новите са строени на тяхно място с по-големи размери ( по -висока е самата постройка ) и стайте са по дълги . В новата постройка е обединил къщата ( стара малка ) и стопанска построика за съхранение . Гаражите  е бутна и доколкото знам е направил работилница в същия вид и форма на сградата . Имаше два входа на мястото на 1- ния е обособено място за паркиране и има гаражна врата която той сам е платил монтирал . Отказва да се споразумеем , за финансова част ( не приема аз да му наплатя предложената от него сума за неговата част дори и двойно ) консултирах се с агенция за недвижими имоти без да конкретизирам проблема и там посочената оферта е доста висока само за часта с къщата все пак е 240 кв.
Постройките не съм ги коментирала защото не знам законово как ще стоят нещата . Адвокатката с която разговарях каза че ако желая тя може да се свърже с него и да му обясни какви са процедурите при отказ от закупуване но при всички положения ще трябва дело за делба ( като заради санитарните помещения на различни етажи ) е възможно къщата макар и голяма да се окаже неделима но трябва дело задължително  и след това излагане на публична продан като се започва продажна цена по данъчна оценка . Която сума е 2 пъти пониска от предложената от агенцията за имоти само за голямата къща и двора без другите постройки . Като цяло аз бах се съгласила и на цена по държ оценка но той се инати че декар и малко двор и 120 кв имот без другите постройки стрували 20 хил.лв това му бил предела . Къщата се намира на 7 км от областен град и има търсене на имоти (пак според агентката ) ще заплатя таксата за разговора и да видим дали ще има полза

Ще има. Като се усети, че ще остане на улицата друга песен ще запее.

Щом данъчната оценка е 70000, значи в най-лошия случай 35000 за вас, пак с 15000 повече от това, което той предлага. Но имотът изглежда апетитен, на търга може да се явят повече хора и в крайна сметка да получите реалната(пазарната) цена. Когато излезе обявата за публичната продан, имате интерес да я разпространите максимално нашироко и възможно най-отрано в социални мрежи, сайтове за продажба на недвижими имоти, олх и т.н. Не всеки се рови в обявите за публична продан, а който се рови търси нещо изгодно. Пишете "продава се", направете хубаво описание на имота и публикувайте снимка на обявата на съдебния изпълнител + линк към самата обява+снимки на имота. Аз обаче не вярвам да се стигне до публична продан реално, освен ако братовчедът не е проклет до степен на невменяемост. Задължително платете на адвокатката да разговаря с него, Вие лично разговорът сте си го провели, не сте стигнали до споразумение и сега следва обичайният ход на нещата в такива случаи.
  П.С. Най-неприятното е незаконното строителство, ще се усложнят доста нещата, ако все пак се стигне до публична продан. Но при всички положения той е в далеч по-неизгодна позиция от вас.

"Допитах се до адвокат той каза , че ако не се съгласи доброволна продажба се излагала на търг, това вярно ли е?" - Всеки съсобственик има право да поиска съдебна делба по всяко време. Съответно трябва да подаде молба за съдебна делба. И двамата, може би имате по-голям интерес да продадете цялото по пазарна цена и след това да си разделите парите. Но, той живее там, може да му е едиствено жилище. и щом е строил, определено няма намерение да се маха оттам. При продаване на цялото ще получите по-добра цена.
Съдебната делба протича по следния начин: фаза 1 - съдът определя частите ви, преглежда всички детайли, нотариални актове, постройки, санирания, ремонти, законни и незаконни действия и се произнася на какви части от земята и постройките има всеки от вас. Фаза 2,  Вещо лице оценява имота, тук вече не могат да не осигурят достъп.  Питат ви, кой иска пари и кой земя/къщи. Ако има разбирателство за определената от вещо лице цена (пазарна приблизително) единия да купи от другия или обратното  и да се  разберете. Във ваш интерес е поне тогава да се разберете. Иначе, съдът обявява търг за вашия имот и може да дойде който иска, хора с пари кеш. И вие можете да участвате като съсобственици. Ако е неделимо, спечелилия купува цялото място, вие двамата пари съответно според частите , които ви е признал съдът. Ако няма желаещи да купят за тази цена, обявяват примерно с 20% по-ниска цена и следващ търг и т н. Никой не знае какво ще стане. Най-вероятно ще се продаде на безценица.Ако е много скъп имота може да се получи и още по-висока цена.

"По принцип като сте в съсобственост трябва първо да му предложиш на него да купи твоята ид.част". -Това е така, но има и т. нар вратичка - даряваш част от твоя дял на трето лице и то ви става съсобственик, тогава имаш право и да му продадеш останалите ти части. Е, плащаш малко повече сделки в нотариата. Освен това трето лице за идеални части няма да иска да даде висока цена, все пак ще живее с чужд човек.


Как да определя тази пазарна цена това ми е драмата на мен ? - Вещо лицензирано лице/оценител, има списъци в интернет. Те си имат методика как да оценяват, трябва оглед, но може и по снимки. Съсобственикът няма да иска да го пусне в постройките сигурно.  При оценяване се взимат предвид размерите, локацията, вид постройки,  документацията им, и пазарна цена на подобни имоти от обяви. Все пак е субективно. Колкото оценители, толкова и оценки.

"Дворът, в нотариалния акт е разделен на северна и южна част, като за мен е северната, но къщата е обща. Има вариант да се раздели на етажи но има баня на единият етаж тоалетна на другия?" - посъветвай се с архитект как може да се дели и изобщо делимо ли е, къщата щом няма 2 санитарни възела, сигурно не е делима. Трябва и отделни входове да могат да се обособят. Зависи от квадратурата на мястото, лицето на мястото, разположение, излаз на улици. Вече архитектът може да ви предложи няколко схеми на делене, ако е делимо.


Примерно аз искам да купя твоя дял (50%) и мисля, че целия актив струва 100 хил. Предлагам ти оферта ти да ми продадеш твоя дял за 50 хил. или да купиш ти моя за 50 хил. - ти избирай кое от двете предпочиташ..."
- Много хубаво, но щом братовчедът си живее так и си строи, си мисли, че това всичко си е за него, т.е. не е слконен да дава пари, като може да паразитира. Това не е разбран човек, не можеш да се споразумееш с него. Бягай от това място, купи си нещо свое. Представям си как би живяла там с неговото семейство... само разправии ще има. И 'добри съседи' се разправят, но по-лошо е съсобственици.

Можеш да извикаш лицензиран оценител. Той може да не го пусне. Тогава минавате към съдебна делба и там вече каквото сабя покаже. Няма да се стигне в крайна сметка до продажба на смешна цена, защото нали вие и двамата ще имате право да участвате в наддаването.
Мисля, че ако разбере, че ти си решен да не го оставиш да те прави на глупак и ако разбере от адвокат последствията от действията си, ще се съгласи да ти изплати твоята част на справедлива пазарна цена, определена от лицензиран оценител.
Ние като правихме делба, платихме на две оценителски фирми и взехме средно аритметично от оценките им.
Наистина, не се оставяй да ти плати по държавна оценка, не говорим за тези 20 хиляди. Да не се прави на чак такъв тарикат. Мен ме ядоса този човек, хем не ми е никакъв.