Пазарът на жилища влиза в стадий на зрялост

Общо е и очакването, че цените на жилищата през 2019 г. като цяло ще са стабилни, като евентуалните леки движения нагоре и надолу ще са частни случаи. Ръстът ще е по-малък от измерените 7.5% на годишна база през 2018 г. Основна предпоставка затова е, че търсенето и предлагането на жилища наближават равновесната си точка. В резултат на новите жилищни проекти конкуренцията в предлагането се увеличава. И ако досега продавачите бяха в по-силна позиция, занапред купувачите ще могат да си позволяват да отделят повече време за размисъл, защото знаят, че имат избор, а това ще оказва натиск върху растежа на цените. Съотношението между купувачи и продавачи доближава равновесната си точка и е на същото ниво както през 2015 г., преди бума в жилищния сегмент, добавя Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес". Антон Андонов от "Ера недвижими имоти" прави уговорката, че на вторичния пазар на имоти, където продават основно физически лица, преобладават очаквания за покачване на цените в рамките на около 10%. В някакъв период от време тези очаквания частично ще бъдат удовлетворявани. После обаче предлагането на готови качествени имоти директно от строители и инвеститори ще нарасне и това ще окаже натиск и върху цените и на вторичния пазар.

Ново VS старо строителство

През 2019 г. очакваме да започне, а през следващите две години и да се развие тенденция на раздалечаване на цените на старото и новото строителство, продължава Антон Андонов. Тоест между цените на панелните жилища, ЕПК и т.нар. стара тухла (построени до 2000 г.) и жилищата, построени през XXI век, и най-вече в последните десетина години. По данни на Цветелина Цекова, консултант недвижими имоти в "Явлена", като начало е видим отливът от панелните апартаменти в полза на покупките на тухлени и ЕПК. Ако през 2018 г. 23% от продажбите, извършени със съдействието на агенцията, са били за жилища панелно строителство, първите два месеца на 2019 г. такива са едва 12%.

"Новото строителство днес е функция на нуждите на купувачите. Инвеститорите вече много повече се съобразяват с това, което клиентите търсят. Динамичният пазар в сектора го доказва."

Люба Атанасова, изпълнителен директор, "Имотека"

Новото строителство е хит на пазара последната година. По данни на Полина Стойкова поне 60-65% от продажбите в столицата са на жилища в сгради ново строителство, а при Bulgarian Properties делът им е 80%. Антон Андонов твърди, че предимствата на новото строителство са безспорни за клиентите. И ако купуват 30-50-годишни жилища, то е, защото доскоро предлагането на готово за живеене ново строителство беше недостатъчно или поради недостиг на средства. Когато пазарът се насити с достатъчно нови проекти и поне две поредни години новопостроените имоти надхвърлят нуждата от нови жилища, цените на старите жилища ще спрат да растат и плавно ще спаднат, прогнозира той. "Новите сгради предлагат редица удобства. Има обаче потребителска група, която предпочита стари постройки – заради разпределение, функционалност и локация. Обичайно това са хора, които искат да живеят в центъра на столицата, а там предлагането на ново строителство е ограничено. Тези хора са свикнали с определен начин на живот и държат да го продължат", добавя Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". Според нея по отношение на новото и старото строителство клиентите са сегментирани – обикновено държат изрично или на едното, или на другото.

Какво ново при новото строителство

"Напоследък клиентите се интересуват не просто от покупка, а от това с придобиването на дом да станат част от общност с идентична ценностна система, сходни нагласи и интереси."

Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD Bulgaria

Новите проекти са все по-добре обмислени и планирани от предприемачите и все повече са съобразени с нуждите и изискванията на купувачите, казват от агенциите за недвижими имоти. "Клиентите на новото строителство – това са купувачите на XXI век. Тези хора са млади, интелигентни и много добре информирани. Стандартно имат изисквания за сграда ново строителство, с добре поддържани общи части, качествено изпълнение, реализирано от сигурен строител, доказал се на пазара с недвижими имоти. Предпочитат се развити квартали, с добра инфраструктура, в близост до метро", коментира Цветелина Цекова от "Явлена". Председателят на Националната асоциация на строителните предприемачи Георги Шопов очертава две основни линии в търсенето: "Купувачите проявяват взискателност към средата около имота и към функционалността на жилището. Изискванията към средата подсилват тенденцията към затворените комплекси." "Особено популярни са затворените комплекси с градини, детски площадки, беседки, фитнес на открито и дори и басейни", потвърждава и Полина Стойкова. И добавя, че предприемачите мислят в посока как да използват наличния терен по най-добър начин с оглед на живеещите в сградата и техните нужди. "Основен мотив за много от купувачите на ново строителство е да придобият гараж или поне паркомясто. Изграждащите нови проекти не бива да правят компромис с това, нито с наличието на сервизни помещения", допълва Димитър Савов, изпълнителен директор на BLD Bulgaria. Купувачите вече умело успяват да правят разлика между неразумни вътрешни разпределения и такива, които им гарантират дългосрочно спокойствие и комфорт на обитаването. В масовия сегмент отчетлива тенденция от началото на 2019 г. е комфортът на обитаваната среда, казва и Полина Стойкова.

Колко стайни

В момента като тенденция се оформя засилване на търсенето за покупка на двустайни жилища за разлика от преобладаващите продажби на тристайни апартаменти през последните две години, казва Цветелина Цекова от "Явлена". Като цяло двустайните са по-предпочитани, потвърждава и Полина Стойкова. Но уточнява, че в различните комплекси и квартали търсенето е различно – в някои доминират покупките на двустайни жилища, в други – на тристайни. Двустайните се търсят предимно с инвестиционни цели, смята Димитър Савов от BLD. Като компания, която изгражда проектите си според потребителските нагласи, мога да кажа, че когато се нуждаят от имот за собствено ползване, хората вече търсят по-голям брой помещения. Тристайните жилища са сред най-желаните на днешния пазар и има недостиг на четиристайни апартаменти, добавя той. При сделките с инвестиционна цел смятам, че най-изгодни са едностайните и двустайните апартаменти с площ съответно до 40 и 65 кв.м. Интерес към тях има както от наематели заради недостига на по-малки имоти, така и от купувачи, които търсят първо жилище и разполагат с ограничен бюджет, казва и Георги Шопов. А Антон Андонов от "Ера недвижими имоти" добавя, че очаква с нетърпение да се появят повече едностайни апартаменти, подходящи за закупуване с цел инвестиция за отдаване под наем, тъй като осигуряват най-добра гарантирана доходност. Както и още проекти с редови къщи или къщи от градски тип на достъпни цени като алтернатива на живота в апартамент. "Покупката на къщи близо до София е тенденция, която наблюдаваме от известно време. Има група клиенти - обичайно семейства, които търсят именно спокойствието на природата, но близо до динамиката на големия град", потвърждава и Цветелина Цекова.

Покупките на зелено...

"Покупките на зелено в сгради ново строителство са основен пазарен двигател във всички големи градове на България. Очакваме тази тенденция да се запази през цялата 2019 г., съдейки по изключително силния интерес през първо тримесечие, казва Невена Стоянова. Феноменът "покупки на зелено" на имоти в строеж ще продължи и през тази година с тази разлика, че клиентите взимат решение по-бавно и избират по-дълго, смята Антон Андонов. От голямо значение са локацията, състоянието на инфраструктурата в района и реномето на инвеститора. Хората за разлика от преди няколко години много внимателно проверяват дали могат да се доверят на дадена компания. А надеждните инвеститори често успяват да продадат сградите си преди Акт 16, са наблюденията на Люба Атанасова. Що се отнася до покупките на зелено с инвестиционна цел, Антон Андонов прогнозира, че те ще продължат, но постепенно желаещите ще намаляват поради покачващите се цени. Закупените през последните няколко години имоти на зелено на по-ниски цени тепърва излизат на пазара на наеми. Доходността от отдаване под наем на имоти, новозакупувани при сегашните цени, също е висока спрямо лихвите по депозити, но би носила доходност от 3-4% в средносрочен план. Възможността да се реализира спекулативна разлика при инвестиция на зелено ще остане, но за по-тесен кръг "професионални инвеститори", които ще могат да договарят ниски цени при предплащане на почти цялата продажна цена в началото на строителния цикъл. При това не при всички проекти, тъй като достъпът на инвеститорите до банково финансиране е сравнително лесен, обяснява Андонов. Гергана Тенекеджиева от "Адрес" обръща внимание, че при покупките на зелено (с инвестиционна или със спекулативна цел - бел. ред.) трябва да се има предвид каква цена би могла да се постигне при завършване на сградата предвид факта, че конкуренцията при новото строителство се увеличава. Особено в райони с предимно новопостроени сгради, където предлаганият продукт може да бъде сходен със съседни комплекси.

... и такива с инвестиционна цел

Високата ликвидност на жилищата в София ги превръща в изгодна възможност за инвестиция, казва Антон Андонов. Търсенето на имоти ново строителство е устойчиво заради вътрешната икономическа миграция към града и остарелия жилищен фонд. От друга страна пък, липсата на работещи финансови механизми като фондова борса не дава възможност на дребните инвеститори да съхранят стойността на капитала си. При реална инфлация над 5% и банкови лихви по депозитите под 1% този капитал непрекъснато намалява. Това, ведно с народопсихологията на българите богатството да се инвестира в недвижимо имущество, подсилва покупките на жилищни имоти. Освен сигурност за спестяванията подобна сделка може да генерира доходност при отдаване под наем – възвръщаемостта на годишна база достига 5%, а покачването на капиталовата стойност на имота расте с около 7%, казва той. Георги Шопов коментира, че през последните две години определено се забелязва увеличаване на броя покупки с цел инвестиция – около 20% към момента, на фона на 2-5% преди това. Водещи обаче остават сделките в жилищния сегмент, и то с цел непосредствено обитаване на имота. От "Имотека" също обявяват дял на инвестиционните покупки от около 20% в София и 30% в Пловдив. А от Luximmo казват, че през изминалата година 38% от покупките на зелено при тях са с цел инвестиция и отдаване под наем.

Ипотечните кредити

Повече от половината сделки се сключват с ипотека – по-голяма или по-малка, сочат статистиките на "Адрес" и "Имотека". Нивото на лихвите е на историческо дъно за пазара и евентуално покачване от 0.2-0.3 процентни пункта не е от значение. По-голямо влияние би оказало намаляване процента на финансиране и консервативен подход при определяне пазарната цена на имотите, казва Антон Андонов. Освен заради ниските лихви купувачите разчитат на външно финансиране и заради устойчивия ръст на заплатите през последните години. А когато разчитат на стабилни доходи, са склонни да предприемат по-дългосрочни покупки, добавя Гергана Тенекеджиева. Невена Стоянова коментира, че в Luximmo отчитат сериозно покачване на покупките чрез ипотечно финансиране през 2019 г. до 68% от сделките, което е ръст 20% спрямо последното тримесечие на 2018 г. Тя очаква тепърва делът на ипотечното финансиране да се увеличи, тъй като имотите, купени на зелено в обекти ново строителство, напредват и достигат етап, възможен за финансиране от банки. Полина Стойкова обръща внимание, че на пазара вече има и проекти за комплекси ново строителство, които са с осигурено банково финансиране и опция за купувачите да закупят с 10-20% самоучастие и заплащане на остатъка с ипотечен кредит при завършване на сградите.

Предпочитаните райони

Предпочитаните райони са строго индивидуални. Тенденцията показва, че човек предпочита да закупи жилище там, където е живял до момента, казва Цветелина Цекова. По принцип традиционно търсени са райони в близост до училище, детска градина, с добър транспорт, изградена или изграждаща се инфраструктура. Устойчив интерес има и към сгради около паркове. Докато преди години хората купуваха основно в южни, източни и централни райони, днес метрото много промени тази тенденция и възможностите за покупка на имот с достъпна откъм транспорт локация са много повече. Голям интерес има към кв. "Витоша" в горната му част, която е по-малко застроена и е с по-ниски сгради, основно затворени комплекси, само ново строителство. Интерес има и към другите традиционно предпочитани зони – "Младост", "Кръстова вада", "Манастирски ливади". Тези райони като цяло разполагат с по-голямо предлагане на ново строителство и конкуренцията дава възможност за едни по-разумни цени, които са под средните за пазара, казва Полина Стойкова.

Най-изгодни в момента

Най-изгодни в момента според мен са апартаментите в "Люлин", казва Георги Шопов. Кварталът разполага с добре изградена инфраструктура. Транспортните връзки осигуряват бързо и лесно придвижване. Обезпечен е с училища, детски градини, болнични заведения. Плътността на застрояване е ниска. "Към "Люлин" има немалък интерес, особено когато става въпрос за ново строителство на цени около 600 - 700 евро", добавя и Полина Стойкова. "Люлин" може би е сред малкото квартали на София, които могат да предложат такива цени в съчетание с налична инфраструктура, добавя тя. Невена Стоянова сочи кв. "Малинова долина" като пример за добро съотношение качество - цена. Там могат да бъдат намерени предложения в нови сгради от дългогодишни инвеститори на цени под средните 1000 - 1100 евро, измерени за София. Много атрактивен ценово все още е и районът около бул. "Владимир Вазов", където в момента се изгражда новият лъч на метрото, добавя тя. Там има предложения на имоти в нови сгради за около 900 е на кв.м.

Перспективните райони

Централите райони на София вече са разгърнали потенциала си и всички го виждаме. Продължавам да вярвам, че кварталите с все още изграждаща се инфраструктура тепърва ще го разгръщат, казва Димитър Савов. Ние като компания - инвеститор в проекти в "Манастирски ливади" и "Кръстова вада", се стремим да подобрим и цялостната инфраструктура в тези райони, добавя той. Прави впечатление, че в настоящото развитие на пазара все по-мащабно се прекрояват цели неатрактивни преди райони и придобиват цялостно нов облик, което ще направи града много по-пъстър, казва Полина Стойкова. София се развива доста динамично и само през последните две-три години добавихме редица райони към топ атрактивните. Започна се с "Кръстова вада", след това отидохме към район "Витоша", който беше пренебрегван дълги години от купувачите, после се продължи на изток към "Младост". Това бяха зоните, до които фактически спря развитието преди десет години заради кризата. Още тогава те даваха индикации, че ще бъдат следващите топ квартали на София. Към тях после добавихме и "Овча купел" и като че ли гледаме все по на запад и на север, казва тя. "Овча купел" е пример какво се случва с кварталите по протежение на третия лъч на метрото, казва Гергана Тенекеджиева. Той дълго беше извън полезрението на клиентите заради отдалечеността си, но сега интересът към района е повишен и това води до ръст на цените. Общо е мнението, че перспективни райони с оглед покачване на цените са тези, които са в близо до станции на метрото. Полина Стойкова обръща внимание и на кв. "Банишора", за който е вероятно след няколко години да се окаже съвсем в сърцето на София, особено ако градското планиране и развитие на север се случи. Сериозно влияние оказват и структури, които подсигуряват много работни места – като например Бизнес парк "София", "Младост" или Sofia Tech Park. добавя Цветелина Цекова. Невена Стоянова потвърждава, че районите около Околовръстния път и "Цариградско шосе" са разумна инвестиция. Там се наблюдава развитие на нови и модерни бизнес сгради, които привличат фирми, чиито служители искат да живеят близо до работното си място.