Ипотечна аларма

Същевременно алармата на БНБ не е за пренебрегване - централните банки имат доста по-добра информация от крайните потребители за това от коя страна на цикъла се намират икономиката и пазарите. Така че перспективите пред кандидат-новодомците може би наистина не са толкова безоблачни, колкото изглеждат в момента, а това налага по-сериозен анализ на опасностите и преговор на уроците от последната имотна и ипотечна криза, от която изминаха точно 10 години.

Еуфорията в снимка

Статистиката на БНБ е красноречива за бум в покупките на имоти със заем. Средно месечно банките отпускат 250 млн. лв. ипотечни кредити, като за осем месеца новото жилищно финансиране за домакинствата надхвърля 2 млрд. лв. при общ портфейл от 10.1 млрд. лв. Растежът на този сегмент от бизнеса на банките е средно 9.6% годишно към края на август, което, макар и най-високо ниво от години, е далеч от нивата над 50 - 60% в предкризисния бум.

В същото време растежът на имотния пазар, измерен като брой сделки и покачване на цените на имотите, изглежда достигнал пика, отвъд който обикновено има задържане на нивата и последваща корекция. Освен това оживлението на имотния пазар увлече в активност и строителите, което води до по-голямо предлагане на жилища, а оттам и натиск върху цените. Това се усеща със закъснение като много нови проекти ще бъдат завършени след повече от година, но пък може сериозно да обърка сметките на купувачите, които инвестират в имот, за да спечелят от препродажба или от отдаването му под наем.

Въпреки това интересът на потребителите към теглене на заем за жилище не е намалял и изгледите са темповете на ръст в ипотечното кредитиране да продължат и през следващата година. "Наблюдава се увеличение на броя на заявките и търсенията за ипотечно кредитиране и предвид възможностите на пазара се очаква увеличението им да продължи както до края на 2018 г., така и през следващата година", посочва Мария Григорова от Уникредит Булбанк. "Ръстът на жилищното кредитиране е свързан както с повишението на разполагаемия доход на домакинствата, така и с увеличеното предлагане на имоти в големите градове, което все още не задоволява напълно търсенето на жилища", добавят експертите на Прокредит Банк. "Свидетели сме на забележителен ръст и смело може да заявим, че 2018 е годината с най-високи резултати в ипотечното кредитиране за ОББ. Традиционно последното тримесечие е най-силното за банковата система, така че очакванията ни са да постигнем между 20% и 30% ръст", се включват от третата по големина банка на пазара, визираща в цифрите перспективите пред собствения й портфейл.

Какво му е лошото

Най-видимият проблем ще дойде при покачване на лихвите, които в момента са на исторически най-ниските им нива със среден процент по новите ипотеки от 3.44% към август. Федералният резерв на САЩ вече на няколко пъти повиши основната си лихва, което неизбежно ще бъде последвано и от Европейската централна банка (ЕЦБ). Прогнозите са, че когато това започне да се случва, повишението на лихвите в Европа ще става плавно, с по 0.25% - 0.50% годишно, а в България това ще се усеща с по няколко месеца закъснение. "Очакванията за растеж са постепенни и няма да стигнат тези на 2008 г.", обръщат внимание от Прокредит Банк.

Ако обаче лихвеното затягане съвпадне с икономическа криза, съкращения на работни места, по-ниски заплати и срив на имотния пазар, то може да повтори сценария от 2008 г. и при далеч по-ниски лихвени нива. Тогава заради изброените причини хиляди кредитополучатели спряха да обслужват банковите си заеми, заложените имоти бяха пуснати на публична продан, но заради неуспех да намерят купувач там или заради ниските цени приходът от продажбите не покриваше достатъчна част от задължението и много кредитополучатели продължаваха да дължат непосилни суми на банките. Това влошаваше кредитното им досие и ги правеше небанкируеми освен от фирмите за бързи кредити.

"Проблемът не е, че има прекалено голям ръст на ипотечните кредити, а структурата им", анализира Борислав Гостев, ръководител "Управление на търговски партньори" в ОББ, и обяснява, че заради по-високите цени на недвижимите имоти и липса на големи спестявания у част от българите почти половината от новоотпуснатите жилищни кредити са при над 80% финансиране. Това означава, че самоучастието е много малко и рискът за потребителя е прекомерно висок. "Част от клиентите, особено младите семейства, почти не си оставят буфери и вноската им заема над 50% от доходите им, което би довело до затруднения, когато плаващият компонент в лихвата се покачи", обяснява още експертът.

Тези данни се потвърждават и от БНБ, която в средата на годината алармира за високия дял (47%) новоотпуснати през 2017 г. ипотечни кредити, при които съотношението между размера на кредита и стойността на обезпечението е над 80%. Именно притесненията около прегряване на жилищния пазар и кредитирането му са в основата и на решението на централната банка да въведе антицикличен буфер за банките, който по замисъл трябва да ги направи по-устойчиви при спад.

Паралелите с 2008 г. може да изглеждат малко пресилени предвид това, че лихвите сега са в пъти по-ниски, цените на имотите не надхвърлят тавана, достигнат тогава, и доходите на потребителите са значително по-високи. "Освен това в последните години съотношението дълг към разполагаем доход се подобрява значително, което се дължи на растящите доходи на населението, както и на по-разумното поведение на клиентите", забелязват от Пощенска банка. Заплахите обаче остават същите за надценилите възможностите си потребители. Различното отпреди 10 години е, че ако тогава кризата дойде изневиделица, то сега има предупреждение.

Реакцията на банките

На този етап банките не показват охота да намалят музиката на партито. Огромната ликвидност, която се излива при тях под формата на депозити, им създава проблем, защото, ако не я пласират във формата на кредити или не я инвестират в нещо друго, им остава да я държат по сметките си в БНБ, която ги облага като свръхрезерв с отрицателна лихва. Така че за тях търсенето на ипотечни заеми е добре дошло и въпросът е дали то не ги стимулира да отхлабват критериите си за одобрение. Регулаторът, който следи дали в системата се натрупва прекомерен риск, засега излъчва спокойствие, а банките твърдят, че са научили уроците от последната криза и че сега предпочитат ипотечният им портфейл да е качествен, отколкото голям. Нагласите са условията да се запазят благоприятни за кредитоискателите и през следващата година, с минимални промени (виж карето).

При това положение за потребителите, които обмислят да се впуснат в ипотечна авантюра, става все по-важно да включват в калкулациите си вдигане на лихвите в краткосрочен план и евентуална корекция в цените на имотите. На пазара има опции за фиксиране на лихвата поне за няколко години, което е вариант за застраховане на лихвения риск, но според статистиката този инструмент не е особено използван.