Закупуване на парцел - Октомври 2017 година

Повечето ми познати които тръгнаха с такова намерение, не стигнаха до никъде. Даже и тези които имаха някой лев ( не богаташи де). Да не стане, да си продадете жилището, уж с намерение да строите къща, да прахосате парите, я със строеж стигнал до никъде, я по квартири и това онова. Да не е уроки. Ама в София град парцел и строеж е много скъпо начинание. Повечето строят настрани в съседни села и пак зор виждат. Дано знаете с какво се захващате и дано имате съветници и повече пари. Аз по - принцип говоря, вашия случай може да е друг. Успех.

Има полезна тема тук във форума - строеж - къде как колко, там можете да получите мнения от доста пациенти на строителите...

Иначе и една книжка, която ще Ви е полезна :  https://www.book.store.bg/p28863/kak-da-postroish-kyshta-da-napr … uard-kalypov.html

Колкото до въпросите:

1. 350-500 кв.м според мен са минимумът за еднофамилна къща. Зависи какво ще строите, разбира се, но ако ЗП е 100кв, РЗП ако не правите сутерен с 8.5 - 10 кота корниз и нормална височина може да докарате до 300 РЗП, което е приемливо. Все пак къща е, не е апартамент. Това при положение, че парцелът е с правилна форма, защото ако е дълъг и тесен , с лице към тясната страна , на 350 кв, не виждам как ще се съберете със законните отстояния.
2. КИНТ е показател, който обикновено не е проблем за еднофамилните къщи, 5-та категория. Обикновено инжеститорите които строят блокове се стремят да застроят всеки кв. метър и са на границата на КИНТ-а и процента озеленяване - колкото до махане на дървета, формално нямате право да го правите, ако Ви усетят от общината ще имате проблеми, а неформално - ако почнете да копаете за основите багерът вади всичко - корени, дъвета, морени,  наред, така че не се кахърете за глупости...
3. Зеленината е към момента на издаване на разрешението за ползване - сверяват се параметрите на визата , проектите  с построеното. И то на снимка.
4. Подводните камъни са толкова много, че няма да стигне темата, а и са описвани неведнъж. Принципните, защото има и куп точно на Вашето място , Вашия обект и Вашата бригада и проект. Затова обикновено човек си наема надзорник, макар да не сте длъжни по ЗУТ за Вашия тип строеж - 5-та категория .
5. За цените не зная сега как са, преди 7-8 години, когато ние купувахме, смятах, че парцел и строеж излизаше повече от да купиш готова къща с парцел, но пак зависи - дали ти пасва мястото, построеното, разпределение, качество и т.н. Много зависи....
Не търсете парцел с виза, а в регулация. Визата ще си я извадите сами, според това какво ще строите и къде ще го строите. Едно е виза за редови къщи, друго за еднофамилна, а и визата важи 6 месеца, ако изтекат вадите нова скица с визата на нея. Просто гледайте да е в регулация и да има вода и ток, да не е свлачище, да няма река (вада) до него и т.н и т.н.  Общо взето с парцелите е трудна работа, просто трудно се намират.
Ненапразно е пълно в момента с хора, които идват на разходка край софия , в полите на Витоша и постоянно питат, като видят празно място - '"Това знаете ли дали се продава и кой"...

Успех!

Аз пък имам трима познати, които се захванаха със строеж на къщи и си ги довършиха. Едните са в Герман, другите малко след околовръстното в посока Панчарево, третите не ги знам къде са точно. Не е лесно, но не е невъзможно.

Твоите познари поради какви причини не са стигнали до никъде?

Много благодаря за отговорите. Доста неща от тази книга научихме. Мислех, че се наема консултант - архитект. Надзорник? И пак не разбирам с тази растителност, какво значение има какво ще я правиш, косиш, изкореняваш. Във визата описват ли се храсти и дървета, да не би да не може по скица или по виза да се строи върху тях и това да ограничи мястото за строеж. Ох, пожелайте ни късмет. Въпросният имот в Света Троица е „излишен”. Уж, няма да останем на улицата. Благодаря. Вече сънувам парцели в правилни форми, с ток, вода, без поточета, свлачища, дерета, с лице на общинска хубава улица, но уви... търсенето започва!

Процента за озеляняване е задължителен, както и плътността, не че не може да бъде заобиколен, но е редно да се приеме за ограничителен параметър, както и плътността. Вида растителност е зависи от устройствената зона в която попадате - има такива с процент "висока дървесна растителност". Парцел в София е трудна работа, но всичко е до бюджет и късмет. Ако парцела е в регулация е добре, но ако има и виза е по-добре. Колегата по-горе е имал късмет с чист парцел, но може би забравя, че не винаги важат само номиналните отстояния, а и такива до съседни сгради, така че визата ще даде повече яснота.
Дървета се премахват с разрешение от отдел "Екология" в съответната община - не е страшно.
Сграда от 150 кв. м при добро проектиране е напълно достатъчна за четиричленно семейство. Повече от това е лукс - ако можете да го направите, не е лошо, но пак опира до бюджет.
Мнението ми за сглобяемите къщи е добро, все пак фирмата ми строи такива, но не пиша тук за самореклама а  за да съм полезен. Успех.

Не мога да си представя 150 кв. къща.... Това е една плоча или две по 75, все пак се плаща на застроена площ... Ами само гаражът ти е едно минимум 20 квадрата, а в къща обикновено имаш две коли, значи поне 10 дълъг и 4 широк, ето ти 40. Тераса от слънчевата страна - още поне минимум 10-тина, и останаха 100 за дв е-три спални (децата растат) и две-три сервизни(гардеробно, две бани)  и някаква холокухня...  Е, не си го представям, да изям дървото 3 години поне със строеж, обзавеждане, озеленяване и да си построя спалня...като в ЖК. Къщата е място за живеене, не място за преспиване. Ако не можеш да си го позволиш, просто не си струва да се хващаш, не е евтино удоволствие, а и си е сериозно изпитание - проектиране, строеж, обзавеждане, разправии, озеленяване, поддръжка. Това ако си го правиш сам, естествено, ако за всичко имаш помощен персонал е друга работа, но вече е въпрос на разбиране а и възможности, естествено. Някои си гледат зеленчуци и им се радват, други само сеят и косят трева, кой както го разбира и каквото време и желание има...
Но  150 според мен е малко, поне 250 и то чисто и задължително със сутерен, ако геологията  и хидрото позволяват да се направи за разумни пари, , че може и да излезе златно, естествено.... Приключенията с дренажите са повсеместни край София. при това често зле изпълнени и става мазало...
И надзорника е просто човек, оторизиран от Вас да Ви представлява, нещо като фирмата по надзора, задължителна за строежи по-висока категория, но в случая просто той осъшествятва контрола от Ваше име, независимо дали строите с фирма или по стопански начин. Не е нужно да е архитект, освен ако не Ви е близък и не се навие, не, просто става строителен техник, да може да контролира кое ка се прави на обекта, дали се влагат материалите, дали се работи качествено какво откъде и колко се купува и т.н., да се занимава с документацията, която не е малко и е досадна, да вика общинарите при протоколите и т.н. Отделно архитекта и инженера (КЗК) ще си приемат отделните етапи - преди наливане или както се разберете.... Но този човек е независим от фирмата или бригадата и е там, за да защитава имтереса Ви... Може и без него, но тогава ако не разбирате и то в детайли, лесно ще Ви лъжат и ще плащате по два пъти за куп неща, а някои и може да се наложи да се преработват...