какво реално искат купувачите и кой го знае

Не мога да търся къде го беше писала за да видя точно, но общо взето нямам проблем с написаното по мои спомени. Грубо мога да го определя като зоната между НДК, Витоша  (може би и малко оттатък Витоша), Халите, Дондуков, Левски и пак НДК. Нещо такова, малко насам или малко натам няма значение. А Хаджи Димитър е мъъънинко по-далеч все пак. Трябва да си много добър спортист за да стигнеш от края на моста Чавдар до булевард Левски за 15 минути. Т.е. ако по моето определение широкият център е на 10-15 минути пеша от идеалния, то в много граничен случай (състезател спортно ходене, 15 минути, старт от самата граница на ХД и финиш на самата граница на ИЦ) може и да вместиш ХД в определението. Ама си наясно, че ще бъде изнасилване, нали? Нормалният (неизнасилен ШЦ) ще ти позволи за тези 15 минути спокойно ходене да отидеш пеша на опера например.


И да имам обсесия, то е защото двама конкретни списателя във форума (единият вече не се е вяствал отдавна, познай кой е вторият;-) ) се скъсаха да ми дъвчат имота (който все пак е на 10-15 минути южно от споменаваната Сточна гара). Иначе да, сегашното ми местоживеене е на по-добро място и дефакто деградирам по отношение на локацията, ама за мен едно добро жилище не се определя само от локацията му и поради липса на предлагане на каквото аз искам в района на Докторската градина, а намерено почти идеално съотношение на параметри 10 минути по-насевер от сегашното ми жилище, си купих там. И не съм сбъркала, защото жилища по моите критерии не са се появили от тогава насам на по-доброто място, но пък цените скочиха с 80%. Толкоз - падна ми случайно, приех го за приемливо, купих. И само на двама души не им даваше мира тази покупка

Ако не ви трябват спешно тези пари, изчакайте както вече казах. Макар да не прогнозират нивата на цените да стигнат тези от 2008 г. ,  ще вървят нагоре близките години.
И аз Благодаря за този отговор, от полза ми е, че същата чуденка относно един апартамент, колко реална цена биха ми предложили.
Явно е уловка и не купуват и не плащат за никакви апартаменти, само събират обяви и имоти, които после пускат да продават през тях.

Да, за съжаление е уловка. Инача с две ръце подкрепям мнението ти qsenski . То по принцип големите жилища са навсякъде по-евтини отнесено към малките. Това дава възможност на този, който иска да има голямо семейство да го вземе. Спекулативните/инвестиционни сделки са с 1 и 2-стайните.

Оф, стига с тая твоя Сточна гара - то беше толкова отдавна - голям си слон, значи    Живей си в него шастливо и му се радвай  

Виждам, че твоето определение за "идеален център" е малко по-тясно от моето - защото за мен северната му граница не е Дондуков, а е Сливница. Но може и на твоето определени да стъпим.  

Не ми се влиза в пререкания кой как ходи, няма смисъл, но от първите сгради на Х.Д (тези до моста Чвдар) до Дондуков/Левски аз съм стигала за толкова  с обичаното си ходене (което е бързо, признавам ). Горе-долу толкова е от Централна гара до Сливница - а Централна гара си е широк център. За мен ако границата не идеалния център на Изток е Васил Левски, Х.Д може да се вмести в определението за "широк център" или поне е съпоставим с него, така че едно такова преместване (от което тръгна разговора) не е голяма промяна - по това подкрепям moonriver. Да не говорим, че ще има и бенефит от разликата в цената точно както се е получило при теб с твоето. Но това не значи, че харесвам този квартал, за мен би бил само добър компромис при определени условия    

ast2017 , не съм видяла имота, който продавате, обявата е неактивна, може би вече сте намерили купувач, но за други продавачи, които си задават същите въпроси като вас ще кажа: Купувачът избира имот според неговите собствени индивидуални критерии. Критериите като цяло не са безкрайни, но основно и водещо е бюджета. И не, не са като кон с капаци и много добре знаят, че " хубаво и евтино" няма. Но според бюджета си търсят най-доброто. Как го избират: като сравняват имоти в сходни локации, а сходните локация понякога са и половин София. Това означава, че продавачът има конкуренция не само в квартала на продавания имот. Друго много съществено нещо, което продавачите не съобразяват е, че дори могат да се конкурират и с имоти в друг сегмент. Какво имам предвид: 2-ст апартамент се конкурира и с 3-ст за ремонт или 3-ст с по-малка квадратура...Ако продавам 3-ст апартамент с направен ремонт преди 15г. директно влизам в пряка конкуренция и с всички 3-ст, който са без никакви подобрения, защото стойността на петнадесетгодишен ремонт вече не е плюс. Обаче бих го избрала, ако ми даде други плюсове, като например много важна за мен точна локация.
Аналогични примери мога да дам и с типа строителство: продавам панел, но виждам, че ценово съм много близо до ново строителство, макар и с по-малка квадратура.
И третия много добър подход е да се определи профила на купувача т.е купувач с какви налични пари търся, като се съобрази банката, какъв кредит би отпуснала. Например, ако за даден имот ми трябва купувач с лични средства 60 000Е/ самоучастие 20%, разноски по сделката, ремонт, обзавеждане и т.н./ логично е да си задам въпроса: човек с 60 000Е в джоба е с добър профил и възможност да вземе кредит без да се изхвърля, какъв друг апартамент би могъл да купи и къде.

Отговорите на всички тези въпроси водят до отхвърлянето или добавянето на брой купувачи. Ако има 100 купувача на пазара...за един имот могат да останат реални 10, а за друг 80...

Истината от устата на брокер е,  че читавите имоти въобще не стигат интернет. Още щом брокер намери такъв имот вече има няколко потенциални купувачи за него. Същото е и с наемите. Позната си хареса брокерка, предложи и първо някакви неприемливи, видя, че нама да я излъже и веднага и намери апартамента, който търсеше. Не беше обявила, че се отдава никъде. При това търсене, изпреварващо предлагането наистина качествен имот се продава за дни, останалите чакат малко, а наддценените, много старите тухли и панелки може да престоят и година на пазара, при завишена цена.
Познат купува тухла в квартал, минаващ за добър на 1200 евро/кв в нова сграда, от първи собственик, купувал на зелено на 1000 евро. Идва му над среднопазарната, но площа не е много голяма и сумата не е фрапантна. Всичко е до възможности, никой не иска да се навира в 40,50 кв, половината от които площадки и тераси, ако може да си позволи 100, 150 кв. дом.

Купувачите искат разбира се евтино, хубаво, просторно, с добра локация, изложение, приятни съседи, удобна комуникация, тухла, старо строителство, без необходимост от кардинален ремонт или ново строителство с реални квадратури, от добър строител с репутация на тихо и зелено място, с големи отстояния между блоковете и нулева възможност за застрояване, ама такова животно НЕМА. 
И го казвам от личен опит.
Иначе от опит мога да споделя - реализирана продажба на имот за по-малко от месец на РЕАЛНА цена /дадена от 2-ма независими оценители/ без брокер и реализирана покупка на имот след продажбата на първия за около 3 месеца с брокер, който не можах да избегна, но пък успях да смъкна драстично процента комисион и разходите по прехвърлянето.
Истината е, че брокерите са ужасно неподготвени, не знаят елементарни неща - нито ценообразуване, нито закони, нито някой от тях можа да се обоснове, когато питах как по-точно един и същи брокер защитава два противоположни интереса, когато искат да затворят сделка и реално да вземат комисион и от продавач и от купувач. Мърлячи, но когато харесаш имот, към който има вързан един такъв мърляч, няма как да го подминеш, ако държиш да купиш точно този имот.
Изключително важно е имотът да бъде правилно оценен - да не се хвърля човек да му иска 10 000 евро горница примерно, за да "има да смъква" от цената. Един такъв имот действително рискува обявата да запецне с месеци, дори с години, а може и никога да не се продаде. Мога да дам и примери с конкретни обяви, които висят поне от година и половина, пък да си направите изводите.
Обявите следва да съдържат ясна и достоверна информация и цена! Обяви без снимки, без описание, без цена - директно ги подминавах и предполагам, че повечето хора правят точно така.
Не пестете пари от консултации със специалисти - оценител, адвокат и пр., ако има необходимост.
По много сделки има ужасно ръбати подводни камъни.

Градски легенди, целящи да ползваш услугите му.
Казвам ти го като човек, който е в сферата.
Има наистина малко случаи, когато идва имот и докато го публикуваш си го предложил на купувач, който ти е пред очите, но това са редки случаи и, вярно човек винаги харесва повече чуждото, но става дума за най-обикновени имоти, нищо златно няма в тях

Абсолютно вярно. Първо - какво значи читави имоти? За един може да е читав, за друг - не.
М.г. купих така - без въобще имотът да се появи на обява. Но търсех 6 месеца преди това точно такова жилище, в определен район, включително с номера на блоковете - в кои искам и в кои не. Брокерът, с който работих тогава знаеше това и бях първата, на която го предложи, когато излезе на пазара.
Други хора въобще не биха купили този апартамент, защото беше в ужасно състояние и за основен ремонт, както и с преходна спалня. Но аз търсех точно такъв, тъй като е на убийствено място. Тази година взехме още един, също за ремонт и също с отлична локация. Снимките в обявата въобще не ме вълнуват, но е добре да има няколко реални. Вълнува ме районът, разположението, квадратурата.

В момента и продавам. Без брокер, така че апартаментът е стигнал да обява, както впрочем стигат до обяви всички апартаменти от собственици, които имат достатъчно познания, за да си ги продават сами. Имотът е след основен ремонт, перфектно обзаведен и оборудван, в добър квартал. Ами убиват се да го гледат, макар че лично аз никога не бих си купила обзаведен апартамент, защото ремонтите и обзавеждането са ми страст и искам да изживея всеки детайл:) Повечето хора, които идват на оглед споделят, че не им се занимава с майстори, обзавеждането пасва на вкуса им и нищо не биха променяли, или пък са с ограничен бюджет и няма да им стигне за ремонт и обзавеждане.

Хората са различни и искат различни неща. Едни искат на зелено, други искат готово, трети искат ново строителство, четвърти - старо. И основното е чрез обявата да спестиш времето и нервите на купувача - да има що-годе пълна информация - местоположение, сграда, етаж и пр. А обявяването на цена е задължително. Противното дразни и обявата има обратен на желания ефект.

Аз също купих имот тези дни (не от нормална продан, разбира се). Такъв едва ли бих купил, тъй като търся доста % надолу от пазарна цена. Иначе от години следя какво излиза в два квартала в които живея...Има обяви, които се търкалят вече над година, има и такива, изчезващи за дни.
И не мисля, че са само митове, в единия квартал (Изток) за последните две години се продадоха около мен към 5 апартамента (в блока и около него) за нито един не видях трансперант, че се продава или обява в сайт. Крайно против брокерите и "услугите" им съм, но когато някой такъв си изгради доверие с клиент, знаещ какво иска до обява не се стига, особенно в квартали, минаващи за най -престижни, със завишено търсене и не толкова широко предлагане.

Може и да не са съвсем митове, но в никакъв случай не е правило.

Малко слагат обявата на самия имот, така че нищо чудно няма, че не е имало.
Иначе в обяви не винаги може да се засече.

Тези, които не стигат до рекламите в имот.бг и друг сайт въобще не е задължително да преминат през брокер, често въобще не стигат до него.
Свидетел съм на 2 случая ,в които казаха на съседите и веднага се взеха, споменаване пред кварталната клюкарка, майки в градинката живеещи под наем обявяват ,че търсят и така си намират, да не говорим за обявите, които лепят нонстоп на входа и не ме убеждавайте, че са от брокери защото освен телефон има и адрес в околен блок, постоянни разговори от наематели тук там по квартала- наематели сме търсим за закупуване в района.

И аз съм с такова впечатление. Майка ми попадна на много хубав апартамент в района, който си беше харесала. Под читав и хубав визирам - изложение югоизток-северозапад - от едната страна отворен балкон към голяма детска площадка с много зеленина и цветя, от другата - усвоена тераса на много тиха уличка, супер поддържан вход, самият апартамент е просторен и светъл, вътрешен на 3ти етаж, ремонтиран от игла до конец (с баня и кухня, всичко ново и приятно) - чака само да си купи спалня и холна гарнитура. Ами брокерката си го беше пуснала в имот.бг - показа й го като един от вариантите, ако не се лъжа и други хора са ходили на оглед преди майка ми, но са се пазарили за цената (която съответно е малко по-висока от средните за района), а тя директно капарира.

A как можеш да си сигурна, че една цена е точна? Според мен ако обявиш цена и се продажбата стане веднага това значи, че цената е била изгодна за купувача, което е равносилно на не много изгодна за продавача. И тук идва нюансът какво цели продавачът - бърза сделка или максимална цена. Ако не е на зор какво му пука, че ще чака половин или една година, ако накрая вземе 10 000 евро отгоре?
Аз лично си мисля, че няма лошо продавачът да рискува с леко завишена цена, пък ако не стане да смъкне. Но тръгнеш ли от ниска после не става да вдигаш.