Какво да гледам при покупка на жилище?

Зависи ти точно на какво държиш - аз бих гледала етажа - да не е нито партерен, нито последен; изложението - харесвам юг, запад, изток, но не и север... Бих държала да има парно. Също и доколко добро е разположението и пълноценно ли е усвоена разполагаемата площ - преходните стаи не са много удобно решение.
На прима виста за това се сещам 

Покрай всички други най-важни неща, които гледаш поогледай хубавичко входа и състоянието му! Това говори много за съседите. А те са много важни за качеството на живота в дадено жилище... Поразпитай и за това има ли кучета в близост до жилището. Като купихме нашето се оказа, че дан нас се гледат 4 немски овчарки! Няма да описвам колко неудобства ни създаваше този факт.
А иначе е важно разположението на стаите в самото жилище, изложението, на кой етаж е, много е важен квартала, правени ли са скоро поддържащи ремонти за целя блок и т. н.

1. Винаги на огледи носи метър - без да се притесняваш, ако жилището донякъде удовлетворява изискванията ти, премервай прецизно помещенията. Всички лъжат за квадратурата, затова е добре ти самата да прецениш дали стаите са достатъчно големи и дали отговарят на изискванията ти. Така по-лесно ще можеш да правиш сравнение между различните апартаменти и накрая да вземеш най-правилно решение.
2. По време на огледа си чертай скица на жилището.
3. Не е зле да имате предварително одобрение от банката, за да може да реагирате светкавично, когато откриете вашата къща.
4. Добре е да разполагате със сума за капариране на имота /10 % от пазарната стойност/, за да не ви го грабне някой под носа.
5. Ако брокерът ви убеждава, че трябва да решите за някое жилище до 24 часа, защото има много кандидати - не се връзвайте. Ако се окаже истина, значи това не е било вашето жилище.
6. Влез в интернет www.imot.bg и разгледай подробно офертите - така ще се ориентираш за цените по райони.
7. Никога не се доверявай само на една агенция - чети офертите и се обаждай и ти за информация и огледи. Много пъти брокерите гледат да пробутат само непродаваеми по принцип имоти, а не предлагат наистина добрите.
8. За самата сделка непременно се консултирай с адвокат.
9. Най-скъпи, но и най добри са апартаменти, които са на среден етаж /нито първи, нито последен/, средни апартаменти /оградени от други жилища или поне граничещи със стълбище, а не с изцяло външни стени, без да броим стените, на които има прозорци/, изложение - юг, изток.
Успех в търсенето!

Аз бих добавила да има асансьор  видях че имаш малко бебче и не мисля че искаш да мъкнеш количка като мен

Но като оставим асансьора настрана ние сме точно така 
Като добавя че е и стара тухла  та затова преглъщам липсата на асансьор 

Намери си:
1. оценител на недвижими имоти, специалист строителен надзор или човек с подобна професия
2. адвокат.
Първия ще ти е много полезен при избора на жилище- и идея си нямаш колко дребни наглед неща знаят тези хора. Например че входната врата не трябва да е откъм спалнята ( в което има огромна логика като се замислиш, ама на кой да му дойде наум), колко и кога ще пече в апартамента в зависимост от изложението, колко би трябвало да са полагащите се общи части ( любим трик при новото строителство), качеството на строителство и всякакви такива неща. В повечето случаи дори на пръв поглед да ти изглеждат маловажни или странни повечето неща, които казват се оказват важни в последствие.
Без адвокат не си мисли че ще минеш, колкото и агенции да ползваш. Той ще ти каже за какво да гледаш в документите, какви проверки трябва да се направят и т.н.
И не им се връзвай на брокери и продавачи, в общи линии апартамента е нещо, което предполага дългосрочна употреба. Трябва да си сигурна във всичко, за да стигнеш до сделка.

Останалите аспекти от покупката на имот са много индивидуални и си трябват отделни мнения. Има хора, които умират за последен етаж или за стълби в жилището например. Има и такива, които не обичат.

оглеждай се за мухъл и течове, има ли хлебарки. ако се сетя друго пак ще пиша

Жилище се купува зимата, за да видиш дали има течове, мухъл. Дали е топло или вее. Също са важни съседите, или дали изобщо е населено, ако не е съвсем ново / за да не живеете като в гробница или пък всички да ремонтират около вас/, някои неща не можеш да ги избереш все пак. Питай как ще се застроява около блока, защото ако ти кажат, че апартамента е страхотен заради изгледа към Витоша, само няколко месеца по-късно можеш да съжаляваш. А да строят пред терасата ти не е най-приятното нещо...

И като питаш какво? Този съвет е неприложим. Винаги продавачът ще ти каже че няма да се строи наоколо. Най сигурният начин е да се провери в общината първо дали има издадени разрешения за строеж, чия е собствеността на парцела ( държавна/частна) и според градоустройствения план каква височина на застрояване е предвидена за този парцел. Само че нито едно от тези неща не ти дава гаранция че няма да се построи нов блок. За съжаление това е едно от нещата, от които няма спасение.

С едно изречение - Гледай основно нещата, които не можеш да промениш - местонахождение, етаж, изложение и т.н.

r0ksi, да попитам, че не за първи път срещам да говориш точно за това. Идеята тук се основава на естетиката или има някакво особено практическо значение.

Много ви благодаря за отговорите, бяха полезни за мен.
А можете ли да ми кажете колко горе-долу са разходите около покупката на жилище? Примерна цена на жилището - 38 000 евро.
Доколкото знам, агенциите вземат 2-3% от стойността. Какво се включва в тази сума? Кой поема разходите по адвокати? Банката откъде си удържа парите за обработка на документи? И с какъв процент работи банката?

Знам го от собствен горчив опит, но все пак да е подготвен човек, а не да му дойде като седми гол, когато си мисли, че всичко се нарежда...

Повечето неща са изброени, но в допълнение:
Ако е нова сграда е добре да се проучи колко процента от собствениците са се нанесли или имат такова намерение, защото ако са малко ще имате проблеми и с покриването на разходите за общите части (много хора не искат да ги плащат, защото не живеели в сградата) по включването към парно, телефони, кабелна и тн. Освен това, ако ги няма съседите около апартамента разходите за отопление ще ви се удвоят, защото ще топлите и стените, и пода, и тавана, които ще са ледени. Същото ще стане и ако в сградата живеят предимно възрастни хора- живях 2 години в такава сграда и плащах по 500 лева за ток, а подът продължаваше да е кошмарно студен.
Жилището е нещо скъпо и се предполага, че ще го ползваш дълга, така че отдели си време и избери най- доброто- преди да купим нашето жилище гледахме повече от 100 апартамента и сега наистина сме много доволни. Може да изглежда крайно, но е добре апартамента на пръв поглед да изглежда съвършен, а и на втори поглед, защото повечето недостатъци и дефекти се виждат след няколко месеца обитаване.
Най- добрият вариант е ако цялата сграда има външна изолация, добра дограма и отопляеми общи части. Изложението, както е казано по- горе, също е много важно. Помещенията гледащи на север често стават само за замък на ледената кралица, а и като най- студена точка на сградата се овлажняват, мухлясват и тн грозни работи.
Дано намериш най- хубавото жилище и да си много щастлива в него!

Повтарям се явно, но за мен това беше първият пример че човек трябва да се съветва с професионалисти:)
Логиката е , че ако входната врата ти е до спалнята който се прибира късно ще буди останалите. Примерно спите си кротко, а сина ти се прибира от дискотека в 2. И ще се чува повече шума от стълбището- асансьор, тропане. Рационалният апартамент се състоял от 2 зони- дневна и нощна. В дневната са входа, хол, кухня , трапезария, балкон, тоалетна. В нощната- спални, детски и бани.

Тедъ, за твоя сметка са:
-разходите по ипотеката на жилището ( в нета има ипотечен калкулатор, потърси го, има и Тарифа на нотариусите)
-евентуално застраховката на жилището ( малко банки я покриват, около 100-150 лв на година), застраховката живот на кредитополучателя обикновено се покрива от банката
-местен данък- 2% ( може и да се плати върху данъчната оценка , но не ти го препоръчвам, спестяваш някаква сума, максимум 1000 лв, а си пускаш таралеж в гащите по мое мнение)
-разходите за адвокат при изготвяне на договорите ( можеш и да не наемаш адвокат, но е много рисковано)
-комисионната на агенцията е за твоя сметка, но какво се включва в нея не мога да ти кажа, тъй като не съм сключвала договор и не съм работила с агенции.
 По принцип банката иска таксата за разглеждане на документи предварително, т.е. преди отпускане на кредита, което означава че трябва да ги внесеш. Става дума за 50-150 лв, но доколкото знам някои банки си ги вземат и след отпускане на кредита. Средният процент по ипотечни кредити, с доказани доходи е между 6.5 и 8.5. Тези с по нисък лихвен процент в началото като цяло излизат малко по скъпи, но пък са добра възможност за глътка въздух покрай другите разходи ( данъци, такси, комисионни и прочие). Имай предвид че освен таксата за разглеждане на документи има и такса за управление на кредита- около 0.5% върху сумата годишно. Също така за предпочитане е да се разплатите по банков път, а не в брой, защото банката ще ти отпусне сумата по кредита по сметка. Ако решиш да ги изтеглиш има комисионна за касово теглене ( за големи суми- в ЦКБ над 5 000 лв, в Булбанк- над 2000лв, в други банки не се сещам над колко), която също ще си остане за твоя сметка.

Комисионната от 2.5 % към агенцията за недвижими имоти покрива единствено тяхната печалба, без да ти осигурява никакви допълнителни услуги. Задължение на агенцията е да направи проверка на имота /дали не е ипотекиран и ако е бил, дали е свалена ипотеката/, някои агенции имат адвокати, но не може да се разчита изцяло на тях - за агенциите е по-важно да стане сделката и да си вземат комисионната, а не да изпипат подробностите, така че в бъдеще да нямаш проблеми. Не давай комисионната на предварителен договор - изчакай финализиране са сделката и чак тогава се разплащай с агенцията. Брокерите обикновено правят проверка на имота по интернет, от която е видно положението само за периода от 95г или 2000 г. /не помня точно/, а не отпреди това - ние като купувахме едно старо строителство се оказа, че е било ипотекирано през 1960 г., а ипотеката още не е заличена и за малко да не стане сделката, защото банката отказа да отпусне кредит, ако не се заличи ипотеката /за това е нужно да се подаде молба някъде си и се чака около седмица/. Въобще има много тънкости по оформяне на документите за изповядването, така че е най-добре да си имаш твой адвокат, на когото ти си му плащаш хонорара.
Не забравяй, че перфектно жилище няма - все някакъв компромис ще трябва да направиш, но от теб зависи какъв точно. Понякога  на пазара с месеци не се появява нищо подходящо на прилична цена.

Някъде четох че една сделка се  осъществявала средно за 6 месеца. На нас май горе долу толкова ни отне.

Хубавото на кредита от банка, е че и банката си има юристи и почти няма начин да те преметнат с ипотекиран имот, защото банката не дава паричките докато не види удостоверението за тежести.
Друг е въпросът, че когато вадихме удостоверение за тежести след като вписахме ипотека ни дадоха чисто удостоверение- т.е. апартаментът ни не е ипотекиран:) Мъжа ми го видял чак като се прибрал в офиса. Отиде пак в Службата по вписванията, скарали му се че не е казал че имаме ипотека и му издали коректно удостоверение. И всичко това се случва след уверение от нотариуса ( предполагам след проверка) че вписването е минало. И това става май месец. Представям си около нова година, когато имаше много почивни дни и много сделки какъв хаос е бил.

А и на кварталния план нямай много вяра, че за едно каре се сменя по 3-4 пъти. Сега могат да ти покажат дето съседната сграда пред прозореца ти е на 3 етажа, ти си викаш ами купувам на 4-ти няма да ми пречи, е да но с повечко връзки етажите от 3 стават 5+.. голям купон

И един съвет и от мен, гледай над твоите стаи да няма тераси, много ще те увещават как няма проблем, но след 5-6 год ти го гарантирам

Момичета, свързахме се с агенция и казахме какво искаме. Работят с адвокат, нотариус, вземат 2 % от цената на апартамента. Мъжът ми днес е говорил със жилищен консултант от Райфайзен банк, няма проблем да ни отпуснат кредит. Консултантката е казала като се стогне до подписване на договор, да не правим нищо без нея. Трябва и тя да присъства.
Имаме и оферта от Булбанк, но първата ми се струва по-добра. И двете ни предлагат потребителски кредит, за да можем да ремонтираме. Мисля да ползваме и 1 година гратисен период, защото януари 2008 ми изтича майчинството. Работа ще започна евентуално септември 2008 и няколко месеца ще сме само на 1 заплата.
За новото строителство какво ще кажете?

Рокси, сигурно имаш предвид варианта, в който данъците и таксите се плащат върху реалната цена по предварителен договор? И аз мисля, че за купувача е по-добре да си плати разходите по прехвърлянето върху реално платената цена, особено ако жилището е малко до средно и в не супер скъп район 
Включвам се обаче, за да кажа, че строителите имат гадния навик в момента преди прехвърлянето да ти заявят, че цената по договор е без ДДС и ако искаш прехвърляне на действителна цена - бъди добър да платиш и ДДС. Поглеждаш си договора и четеш, че цената е хх ххх лева или евро и загряваш, че за ДДС нищо не е споменато. Естествено може да се спори в съда, но в нашата реалност това ще отнеме маса време и пари и по същество ще обезмисли предмета на спора  .
Накратко моят съвет е да се уверите, че в предварителния договор пише, че цената на жилището е хх ххх лева и ВКЛЮЧВА ДДС.

по закон се счита, че обявените цени включват ДДС, ако не е упоменато изрично, че посочената цена е без ДДС..

Да, така е и инвеститърът естествено го знае. Но когато той заяви, че цената по договор е без вкл. ДДС, а ти вече си му наброил десетки хиляди - дали ще идеш в съда, дали ще му показваш закона, дали ще му крещиш, дали ще ревеш - полза няма. Просто фирмите нямат интерес сделките да се изповядват на действителна цена, опитват се първо да те убедят, че и ти нямаш интерес, ако ли не имат и резервен вариант с извиване на ръце. Докато цените растат с двуцифрени темпове годишно и добрите жилища във всяка сграда се продават преди да е направена и дупката - и хляба и ножа са в ръцете на продавача. За съжаление ...
Вероятно не всички фирми са толкова хард, но пък и болшинството купувачи мисля, че лесно биват убедени да се изповяда сделка на данъчна оценка.

Защото ако не дай си боже се случи нещо нямаш документ, който да потвърди ( пред съд или друга институция) че си платил за това жилище 100 000лв (покупна цена), а не 20 000 лв (данъчна оценка). На фона на всички останали разходи според мен разликата в данъка се оправдава напълно, но това си е мое мнение. Аз обикновено мисля винаги за най лошия възможен вариант.
А за терасите- все едно да питаш каква е разликата да живееш на последен или на среден етаж. Когато над главата ти има тераси те първо не се топлят и второ ги вали дъжд и сняг. А като ги вали шанса да протекат е по голям, отколкото ако е апартамент. И не на последно място през кятото ще е жега щото пече отгоре. Не съм инжинер обаче, това си е лично мое мнение.

Това е като застраховка за купувача - ако сделката по някакви причини се обяви за нищожна /анулира се/, то купувачът бива обезщетен само със сумата, посочена в Нотариалния акт за собственост, който има сила на окончателен договор за покупко продажба. Например, ако отнякъде изникне някой скатал се наследник и оспори правото на другите продавачи да продадат без негово съгласие. Затова е добре, ако жилището е старо и не се купува от първите собственици, да се направи задълбочена проверка от адвокат за броя на наследниците и наличие на пълномощни от тях. Ако взимаш кредит, също е добре да е изповядано на реална пазарна цена, защото въз основа само на цената от дан. оценка, може да ти откажат цялата сума. Но и за това си има вратички - част от кредита се оформя като ипотечен, а остатъкът - като потребителски за ремонт.

Да добавя- при новото строителство очаквай заксънения. Не че всички закъсняват, но повечето..Просто бъди готова финансово за едни 3-6 месеца забавяне като си правиш финансовите разчети.

Ако купуваш ново строителство - внимателно гледай клаузите на договора. Не се обвързвай със срокове и дати за поредната вноска, а искай да е за завършен етап на строителство, като последната вноска да е след издаване на А16. Докато не получиш този акт, не плащай цялата сума.

Аз купих на пазарна цена и бях спокойна от начало до край. Само, че всичко си има цена.

 Не прочетох всичко по темата, дано не повтарям някого.
Може да се закупи и от строителна фирма- директно, ако не бързате, хубавото е , че можеш да преместиш някои вътрешни стени, да наблюдаваш строежа и е по-евтино, отделно има разстрочване на плащането. Закупихме така жилище преди 2 години- имах си определени изисквания и  в  агенциите ме уверяваха, че не мога да намеря такова жилище, но намерих./ в П-в/.
Моят съвет е не бързайте, премислете хубаво какво искате скато площ, етаж, местоположение.

виждам, че са те посъветвали за почти всичко, което може да хрумне на човек в такава ситуация  , аз след толкова огледи вече съм с толкова набито око, че даже и като ходя на гости, правя бърза преценка на жилището  но пък нашето си е най-хубавото и си заслужаваше тичането 

само искам да кажа за мухъла и течовете, че който продава жилище с такива "екстри", обикновено ги замаскира 

Прочетох набързо темата, може и да съм пропуснала нещо, така че се извинявам, ако повторя някого.
Видях примерната цена, която даваш - 38 000 евро и ще ти напиша нашите разходи /в лева, закръглени/ при същата цена на жилището за кредит в Райфайзенбанк:
- 7470 - капаро при подписване на предварителния договор - 10 % от стойността на жилището.
- 1490 - комисионна за брокерката - 2 % от стойността на жилището
- 180 - такса за оценител, платима в банката
- 20 - такса за разглеждане на документи
- 25 - такса за откриване на сметка + минимално салдо по сметка /таксата за обслужване на самата сметка е 1 лв на месец/
- 335 - такса за откриване на специална сметка на продавачите /не е задължителна, нашите просто бяха много запънати хора  /
- 1050 - комисионна за банката за управление на кредита - 1,5 % от размера на отпуснатия кредит
- 2155 - нотариални и държавни такси /около 1/4 от таксата за покупко-продажбата платиха продавачите/

Това е като разходи.
Като характеристики на жилището: според мен, когато имаш някакви финансови ограничения, винаги трябва да направиш компромис. Ние направихме компромис с етажа - последен /все пак над него има таван, а не е директно плоча/ и със състоянието на апратамента - имало е теч, но покривът е добре ремонтиран преди 9 год., за съжаление самият апартамент ремонт не е виждал сигурно никога  Харесваме района, конструкцията, броя на стаите /с две спални/, изложението /хол и спалня - южни, друга спалня - запад и кухня - север/, широките тераси и не на последно място - много приличното състояние на входа.

Успех и най-вече късмет в избора на жилище!

Още сме на етап разглеждане, чакаме "нашето" жилище да ни грабне погледа. Прочетох темата за новото и старото строителство и оттам научих някои неща.
Благодаря на всички за отговорите.

Колко много неща има да научи човек.........

Темата ми бе много полезна.Да наблегна на съвета за търсене на вътрешно жилище -с повече гранични вътрешни стени.Нашето еъглово и с изложение изток-юг,но има 3 /от общо 4 стаи/,които имат по 1 и 1/2 стена външни.Така жилището ни не е много топло.Наложи се да остъклим и 3 -те тераси и това реши проблема донякъде.
  Много е важно да не е на 1 етаж-много шумно-деца отвън,минувачи говорещи,асансьор,късно прибиращи се съседи,тръшкане на входната врата и на асансьора.Ние сме на 3 ет. и пак е шумно.
  Да не е жилишният блок на оживена ,с гол.трафик улица.Да има в близост парк,градинка,площадка.

Да, и аз това щях да добавя...
Комуникативност на района- близост на градски транспорт, магазини и детски площадки!
По принцип, повечето агенции предоставят пълна услуга - вадене на удостоверение за тежести, предварителен договор, нотариален акт... Но! Целта им е - комисионната и изготвят стандартни еднотипни договори. Вземи адвокат, ако нямате такъв близък - със сигурност ще ти е от полза!

По повод изповядването на реална цена или данъчна оценка - наскоро присъствах на такава сделка и тя беше на данъчна оценка. В нотариалния акт имаше клауза, че при негативни обстоятелства, прадавача дължи обезщетение сумата от акта плюс сума компенсация до пазарната. Така ми се видяха удовлетворени и 2-те страни.
За балконите над стаите при предпоследен етаж - дори ми се струва по-добре да е директо на последен етаж, покривите са по-добре изолирани, а балкона не е изолиран. Получава се и допълнителен кондез в стаите

Би трябвало да се изолират балконите отгоре. Гледали сме подобен апартамент, една част от дневната беше под балкона на горния апартамент, беше предвидена 10 см изолация на горния балкон. Не че е голяма гаранция де. Въпреки изолацията, балкона над дневната беше една от основните причини да не изберем точно този апартамент.

Част от моите критерии:
Район: застроен ли е напълно, в смисъл, че около блока няма да се образува строителна площадка и да джапам кал в близките 2-3 години, за е зелено, парк /или по-голяма площадка за деца/, развита инфраструктура / дет. градини, училища, магазини, пътища/...
Самата сграда: ако има възможност вземете и гараж /дори и да нямате сега автомобил, утре не се знае. После ще съжалявате/; Да не е с итонг зидано; да е с топлоизолация отвън; ако не е нова сграда - да не е прясно ремонтирана, защото ще ми "светне" лампичка, че нещо се прикрива - я теч, я нещо друго; как изглежда входа - показател за това, че повечето съседи са нормални хора и има някакъв ред; разпределението също е важно- държа на добре разделени дневна и нощна зона; да има светлина в жилището; Ако е ново строителство - помолете за комплект чертежи с инсталациите, че като се почне едно дупчене на стени и подове да не замине я кабел, я тръба /при нас така стана/.
И ако търсите ново жилище - обикаляйте и сами. На всеки строеж има табела с телефони на фирмата. Като обаче асистенцията на адвокат е задължителна /ще спестите 1.5-2% от сумата за агенцията/.
Ако се сетя още - ще пиша.

Както казваше моята баба- "Гледай комшиите, моето момиче". И права беше, защото ако човек има намерение да живее дълго време в ендо жилище, ако съседите са някои диваци и създават проблеми, за съжаление не можеш да ги "отремонтираш", нали? Мои познати имаха съседка, която гледаше 12 кучета над тях-няма да казвам каква миризма се носеше там. Ако си мислите, че полицията може да помогне при недобросъвестни съседи-пълна заблуда! Накрая се свързаха с организация за защита на животните и така решиха проблема, но 5 години тънаха в смрад

На нас в Уникредит Булбанк ни казаха, че сделката се изповядва върху сумата на кредита (в нашия случай това е 1/2 от цената, на която закупуваме жилището). Всъщност от кой зависи върху каква сума ще се изповяда сделката - от банката ли? Дали може това да стане върху реалната цена, ако купувачът желае?

Сега вече от опит бих гледала и мазилката на стените.Чак когато дойдоха майсторите да шпакловат се разбра,че таваните ни са боядисани с блажна боя.И при тоя глад за майстори и хора за работа никой не иска да се хваща с нещо толкова трудоемко като сваляне на напластена блажна боя от таван и го направихме сами ,не искам да си спомням как.Другото много важно за старо строителство е преди ремонт на баня да се провери в съседите отдолу дали има течове,които да се отремонтират навреме,защото нашата баня е готова и съседката  сега ревна ,че и тече.Какво ще правим не знам.

Може да оспамя, ама да кажа, че блажна боя се сваля много лесно с един препарат - ДУНАВ  Български е, нанасяш го където трябва, престоява и после всичко си пада само. Аз така изчистих стените в банята като се нанесохме. Има го в магазините за битова химия в едни грозни синьозелени пластмасови бутилки

Обърни внимание на този съвет!
В някои от договорите има клаузи, че продавачът може да променя цената до завършване на строежа. При отказ от твоя страна - да задържа част или цялата първоначална вноска.

Ооо в тая тема съм веща , този етап съвсем скоро го минахме.Аз лично търсех апартамент , който да не е на първи или последен етаж , да има минимум външни стени и изложението да е по-възможност юг или пък изток.Банките ги проучих чрез i-net.В крайна сметка обаче теглихме кредит от банката , чиито клиент е фирмата в която работя , защото там за нас - служителите дават преференциални условия.И накрая , колкото и да не ми се искаше заради оскъпяването , купихме си жилището чрез агенция , защото така вероятността да те излъжат се свежда до минимум.